| PART 1 |
最近的杭州新房市场可谓是跌宕起伏，既有奥体、申花、望江新城等板块回光返照般的重现社保排序、顶格社保；
也有申花、艮北、大江东楼盘流摇，及在流摇边缘徘徊；还有钱二的低中签和流摇的两极分化。
这就让人很担心，目前的杭州到底还有哪些板块能保持预期，或者说价格保护垫还足够厚？
能够随着房地产在国民经济中的支柱性产业的定性，或随着信贷、限购政策的放松，经济、投资信心的恢复，新房支撑度足够抵消摇摆期，一有机遇率先恢复或逆转？
要解决以上困扰：其一，板块是关键，城市建设规划往往针对某一个板块施加的、因此城市的能级往往在典型板块的能级上面反映；
例如武林、拥江、未科—云城三中心就代表了杭州的整体能级，而这三个中心又有着不同的城市分工、能级侧重，汇集出杭州城市整体实力；
其二、不动产投资（价差预期回报）和自住双重属性，决定了板块二手房流量、价格（流量、价格同样也是对板块未来的信心，只有二手房立住了，新房才不会跑偏），板块供需关系决定板块，甚至单盘未来成长的高度和天花板的稳定度；
就像南星桥、奥体、申花、江河汇的板块资源和稀缺度保证了品质型单盘价值能始终穿越周期、穿越牛熊。
其三、不可否认，最终决定板块价值和楼盘价格相符的是与单盘素质、品质有关，品质房企和品质单盘数量和质量越好、越集中，显然板块的支撑度和高度越高。
那我们就按照城市规划能级，板块二手房流量、价格，板块供需关系，品质楼盘的质量等梳理一下，杭州还有哪些价格保护垫足够厚的板块？
| PART 2 |
板块就像一所学校，学校品牌就像是附着其上的板块号召力，师资力量就像学校成功与否的板块能级或政府资源配置，而这个学校内的学霸、学神则是这个学校最终出成绩的最后一环，也就相当于人群；
而板块虹吸的人群是不是有很纯粹的购买力，同样决定了板块最终能不能出成绩，刚需、改善、富人数量配比和权重，同样决定了板块的最终高度或者说是层次。
一流学校出一流学霸是常态，三流学校出一流学霸是个例。先看顶流“板块”：钱新——南星桥、奥体、申花。
作为杭州左拥老城望江、紫阳与西湖文脉相连，右抱城市中心钱新CBD中央商务区，又有着一线江景资源，南星桥就是含着金汤匙出世的板块，也是杭州公认的天花板板块；
就这样，作为房产品大考的考场，几乎所有的品质开发商都曾留下过作品；
而在城市教育资源上胜利、崇文+杭州中学等配置也不低；
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▲网签成交价因涉及价格做低仅供参考
因此，即使二手次新房与顶峰时跌了近20%，10万+/㎡的次新房还能保持月成交量在两位数左右还是相当难得的。
与很多价格、流量双双腰斩的板块相比，支撑度和保护垫还是相当厚实，而与历次楼市调整情况相同，一旦楼市上行，南星桥“硬通货”的优势就会再度体现。
毋庸置疑，钱江新城CBD整体感观越来越像一线乃至国际城市；
板块城市政治、商务、商业的定位，以及与老市中心特别是西湖中间隔了望江、南星桥，没有两者得天独厚的紧密关系，住宅特别是次新房在品质和数量上要略逊南星桥一筹；
但优势是杭州城市封面、城市绝对中心的掌控力，交通便利度、商业综合体的密度，总部经济的倾向性、商务金融、城市服务职能一体的完整度，城市氛围无疑是杭州最浓郁的，职住一体更是其他板块完全不能比拟的。
▲网签成交价因涉及价格做低仅供参考
因此，虽然次新盘的数量并不多，但是价格支撑度非常厚实，二手次新房虽然数量和价格都不是杭州最高的，但稳定度数一数二，特别是住宅以外的商业大平层溢价也最高。
| PART 3 |
说奥体是杭州光环最多的板块应该没有异议吧！
前有G20，后有亚运会两个主场优势，又是拥江发展城策包裹的核心，以及城市基建、杭州新CBD的城市定位、还有按照定位横向对比并不高的新房限价，奥体热是必然的；
再加上君、澄、嘉、观四品、skp等盘的落幕，开发大潮褪去后，供应量更是一落千丈，而同时城市能级的提升又带来需求水涨船高，一上一下，让供需天平深度倾斜。
因此，虽然新盘市场悦著云轩装修劝退了诸多购房者，最后高于10%幸免于排社保，但是随后300方起步，套均门槛近1400万的揽奥望座把中签率拉回正常的10%以下，以及有房、无房双高社保入围。
反向说明了奥体的价格保护垫在杭州是数一数二的。
▲网签成交价因涉及价格做低仅供参考
看二手房成交数据也可以得出结论，一旦奥体价格松动，成交量就会一路上升，5、6万的成交价也回到了2019-2020年代，奥体新三兄弟陆续交付且价格稳定后的价格体系，性价比还是挺高的。
| PART 4 |
因供应而立的板块还有申花，不过与此相反，申花的出世一定程度是源于老城西文教区的断供；
而申花又天然是老城西的隔壁零碎，有着大片的供应来让老城西人既能逃离老破小，还能获得更高级的城市界面、重量级的商业综合体、地铁配套；
所以当城西银泰城、大悦城，甚至未来的万象天地三大综合体的刺破长空，逐步落地，申花被一次次的激活；
而也正因为聚集了西贵的富人群体，申花也有了中央豪宅区的光环；
再配合慧园、锦绣之城、金茂府、ARC、宜和园、沁园、古翠隐秀、养云静舍……等一代代、一系列标志性楼盘，以及他们背后的品质房企，申花新房和二手次新品质梯度非常完美，也因此，申花挂牌价一直都很坚挺。
▲网签成交价因涉及价格做低仅供参考
虽然目前网签价与挂牌价价差比较厉害，但对于老杭州人特别是大城西职住平衡的购房者来说，申花的普遍认可度和成交价仅低于南星桥、钱新、望江新城，甚至比奥体要高，申花价格支撑度也异常高，一旦申花北和核心区这一波大供应褪去，大概率价格和流量也会迅速回归！
而正因为地段、整体城市规划、人群和居住氛围的完善度，申花在杭州的价格保护垫排在前列。
| PART 5 |
未科很像2007、2008年的滨江，数字产业基础厚实，人群开始迅速流入；
但是在IT行业和房地产整体下行阶段，大部分的投资行为被阻断，纯居住占了上峰；
可想而知一旦美好的预期被低估，产业唱衰被放大，板块开始剧烈的挤出前几年的价格水分；
可以说在杭州几大产业基础的板块中，无论是钱新的商务功能，还是滨江、未科的科创数字产业，挂牌价和新房的限价倒挂如此小的板块确实不多见。
还有，不要忘记未科—云城是杭州定位仅次于武林-湖滨，钱新-钱江世纪城-奥体的第三中心，规划有含杭州第一高的8大摩天大楼建筑群，第二大高铁枢纽之城——杭州西站，
投资88亿含6万人体育场、可容纳1.8万室内体育馆和室内游泳馆的科技文化中心……整体规格几乎能与奥体比肩；
但是还有阿里、海康威视、字节跳动、vivo等科技产业链条和国家级、省级科研闭环，含远期规划10条地铁的密集交通网络……规格之高，别说杭州，一线城市也难有这样均衡的板块，足以说明未科在杭州的城市地位。
▲网签成交价因涉及价格做低仅供参考
况且新房限价也就3.61万，可想而知，这一切足以弥补地理位置的不足，说目前的次新房价格就是短期暂时行为，随着楼市和经济走稳，未科未来预期还是值得期待，绝不是虚言。
| PART 6 |
余杭区有两个大手笔的城市基建重点板块，一个是已经初露峥嵘的未科-云城，另一个就是城北（良渚）国际商务中心定位的勾庄。
规划330米地标塔楼“良渚玉琮”、285米的城北万象城，以及中央公园、总部经济区为设计重点，7个街区，15公顷中心湖以及更多元丰富的环湖、运河岸线；
以及8公里活力环线，横向串联了核心区内外重要节点，包括文化艺术中心、体育中心、总部经济区、良渚国际生命科技小镇核心区、以及大运河生态艺术岛等。
包含商业、商务、酒店、住宅以及服务设施，总体量超500万方，类似于在城北再造一个市民广场、来福士、万象城组成的城市繁华中心。
这样的蓝图和迄今为止住宅已开发的供应量就足有万套左右，加上幸福里、沁澜、前宸（今年交付）的约3500套，2020-2022的3年板块总开发体量已达210万方，大体量的住宅供应已经接近尾声，这在2023年仅两块土地出让上就能看出。
而特别是勾庄核心区，未来就是板块配套兑现期和人口吸引期，配套实现度和商业配套的层级一定程度上决定了板块的上限；
但可以肯定的是既然万象城级别的商业综合体都已经落地了，其他配套的层级也并不会低；
▲网签成交价因涉及价格做低仅供参考
虽然短期的供应量洪峰会影响到次新二手房的价格，但从中长期来看，3万左右的限价和城市能级搭配，横向对比是整个杭州最有诱惑力和想象力的板块，价格保护垫中长期看足够厚实！
| PART 7 |
若论城东价格保护垫谁最厚，有两个选项：一个是钱二，站在钱新肩上的钱二不管是城市基础建设上的创新：
一、约3.8公里33万㎡建筑体量的地下城市配套——连堡丰城，既把城市触角深入地下做了全天候的商业配套，又锚接了四大TOD盖上综合体，形成一体化商业街区；
其二4-5公里沿江景观带上盖，地下行车，地上类似城市阳台延绵沿江景观带，把江景资源最大化，同时沿江豪宅也享有城市绿带加持，价值感更强；
三是：钱二起步门槛价就是千万，人群甚至比早期南星桥和钱新更纯粹和高端，这里不做过多阐述，以后会有推文分析。
钱二目前没有真正意义的次新二手房做参考，但是如果参考钱新或者说江河汇的留香园，即使降低一个层级，未来也值得期待，如果把价格保护垫用五颗星来评价，钱二特别是稀缺的沿江豪宅值4颗半。
紧挨着钱二的艮北是另一个价格支撑度较强的板块，与钱二仅艮山东路（钱塘快速路）一路之隔，能够共享价格辐射、城市配套，但是新房限价足有7000元-1.2万的巨大瀑布差；
而且艮北经过十数年的发展，城市界面、房产品质、居住氛围、教育体系相当成熟完善；
▲网签成交价因涉及价格做低仅供参考
而杨柳郡、公园1872、棠玥湾等一代代楼盘也都显示了4万层级标杆级的品质，再加上绿城、滨江、大家……等杭州数一数二的品质开发商数度深耕，至少在价格、品质层面艮北的价格支撑度、保护垫足够厚实。
| PART 8 |
除此外，市中心有教育资源光环和西贵人群加持的文教区偶尔出现的新盘；
东新、文晖、运河新城沿河等纯粹中心价值体现的主城都是供不应求的需求型板块，都有着新房限价这个尚方宝剑加持，二手房怎么跌大概率不会穿透新房限价，价格支撑度、保护垫也足够厚。
其他例如奥体-世纪城东扩要地，供应挤压的宁围也都是供不应求的外溢型优质板块，保护垫也足够厚。
以上板块是我们根据浮在表面上和隐藏在下面的板块属性，按照城市规划能级、板块二手房流量、价格、板块供需关系、品质楼盘的质量等梳理的基本包含3-7万限价内，价格保护垫较好的板块，仅作为你选房的参考。
至于2-3万的楼盘可以参考以上逻辑，但价格越低意味着相对享受城市资源的比例会相应缩小，并不一定在全周期内内抵抗住价格上下波动，这个价格段还是优先考虑自住的通勤、配套、开发商品牌等因素为主。
取法乎上，得乎其中。取法乎中，得乎其下。政府新房定价逻辑大概率改善性板块与资源绑定的会更好，有条件尽量向上够够！
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文章来源:杭州房叔
