金融界3月16日消息 房价继续回暖！统计局刚刚公布的70城房价数据显示，2月份70个大中城市中商品住宅销售价格环比上涨城市个数继续增加，各线城市商品住宅销售价格环比总体上涨。
3月15日，国家统计局发布数据显示，1-2月份，全国房地产开发投资13669亿元，降幅收窄至5.7％。更重要的是，保交楼取得积极进展，竣工面积连续11个月下滑后，1-2月数据实现8.0％的正增长。同时，1-2月份，全国房屋新开工下滑9.4％，相比2022年1-2月下滑12.2％明显收窄。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示，这说明持续一年多的“保交楼”取得了积极进展，特别是住宅竣工面积同比增长9.7％，涨幅更明显。
同时，施工面积降幅从-7.2％收窄至-4.4％，意味着其中很多项目从停缓建、甚至烂尾转向复工、施工加速等等，这些因素合起来促成了开发投资累计降幅收窄至-5.7％。
销售面积降幅明显收窄，但近期高频数据有所反复
1-2月份，商品房销售面积15133万平方米，同比下降3.6％；相比去年1-2月的-9.6％，大幅收窄了6个百分点。其中，商品住房销售面积下跌0.6％，基本上实现了止跌，企稳态势更明显。
不过，中信证券明明指出从高频数据来看，2月份30大中城市销售数据走强趋势明显，但3月份成交面积有小幅回落，市场对销售的观点开始再度出现一些分化，但我们对销售的复苏持相对乐观的态度。
此外，商业办公销售大幅下跌态势并未缓解。李宇嘉指出原因在于，一方面与去年快速增长的高基数有关，另外前期疫情冲击导致很多商铺关店，企业退租等，导致商业办公销售前景不佳。
房价止跌趋势明显，房价环比涨价城市继续增加
商品房销售额下跌0.1％，止跌趋势很明显。李宇嘉指出，其中既有销售范围集中在高价改善型产品，也有部分开发商收回或降低折扣有关。反映在价格上，1-2月全国商品房价上涨3.7％，住宅房价上涨4.1％。
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李宇嘉表示，涨价的因素比较弱，更主要的是中心区改善盘、高价商品房销售明显增加，导致的结构性价格上涨，外围新盘仍旧以降价为主。
诸葛数据研究中心指出，从销售指标来看，当下的市场呈现加速企稳，近乎“由负转正”，价格上升，节后疫情期间积累需求不断释放，带动了2月成交的上升，重点城市有望迎来“小阳春”，3月份成交有望继续上升，实现“由负转正”。
长江宏观也指出，商品房销售面积同比降幅收窄至3.6％，销售额降幅收窄至0.1％，与百强房企数据趋势一致，3月地产成交面积增速转正可期。
3月16日统计局发布的70大中城市2月份房价数据也进一步验证上述判断。数据显示，2月份，70个大中城市中，新建商品住宅和二手住宅销售价格环比上涨城市分别有55个和40个，比上月分别增加19个和27个。
2月份，一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.2％，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格环比上涨0.7％，涨幅比上月扩大0.3个百分点。二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4％，涨幅比上月扩大0.3个百分点；二手住宅销售价格环比由上月下降0.3％转为上涨0.1％。三线城市新建商品住宅销售价格环比由上月下降0.1％转为上涨0.3％；二手住宅销售价格环比由上月下降0.4％转为持平。
新建商品住宅销售价格同比上涨城市有14个，比上月减少1个；二手住宅销售价格同比上涨城市有7个，比上月增加1个。
2月份，一线城市新建商品住宅销售价格同比上涨1.7％，涨幅比上月回落0.4个百分点；二手住宅销售价格同比上涨1.0％，涨幅比上月扩大0.1个百分点。二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降0.7％和2.9％，降幅比上月均收窄0.4个百分点。三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格同比分别下降3.3％和4.4％，降幅比上月分别收窄0.5和0.3个百分点。
房企重心仍在竣工
周茂华表示，房地产复苏趋势有望延续。主要是国内经济保持复苏态势，居民就业和收入前景改善，居民信心回暖；加之稳楼市政策组合拳，大幅降低了刚需首套房购房门槛和成本，此前受抑制刚需和改善型需求有望逐步释放。从1-2月房地产销售、新开工、施工面积，房企到位资金等数据同比明显收窄，楼市供需两端呈现同步企稳复苏态势，预计房地产有望逐步摆脱短期低迷格局，供需两端逐步金融良性循环。
华泰固收表示，前年以来的拿地偏弱和新开工的低迷会对施工面积形成持续拖累，地产投资端修复或仍以渐进性为主，后续增量主要看两方面，一是保主体资金落地后的复工情况、二是地产销售对今年新开工的拉动，前者目前仍有待落实、后者的传导会有滞后，不排除短期地产投资仍有反复的可能性。
华创宏观张瑜团队则强调，对于房地产行业而言，景气确有回升，销售与投资好于预期。但，现金流依然不足，信贷获得资金不足，自筹资金不足，导致其拿地意愿不足。土地溢价率依然处于极低位置，地产景气难言强复苏。
华创宏观指出，三省两市（江苏、浙江、北京、上海、广东），在每一次地产复苏的过程中，都走在前列。背后的逻辑包括人口GDP高、人口持续净流入、股市市值占比高、全国社融占比高，即，资源更加集聚。今年也难例外。
红塔证券李奇霖则指出，房地产市场还处在调整阶段。
一是本轮的购房交易很大程度上来源于去年积压的需求。此前需求端宽松政策持续加码但销售一直未见明显起色，而年后随着看房场景得到疏通，以及返乡置业需求得以释放，房屋交易明显回暖。
二是新房成交情况弱于二手房，居民对房企的信心尚未完全修复。目前期房交付仍有风险，居民对房企的信任还未恢复，同时三四线城市房屋供给过多，所以在此轮房屋销售回暖，房价止跌甚至回升的周期中，二手房的表现好于新房。住建部也表示今年1、2月全国商品房销售（含二手房）结束了13个月的负增长。
从资金来源中我们也可以看到，二手房交易好于新房导致部分房款在居民部门之间流动，而不是回流至开发商手中，所以房企资金回款的改善程度低于销售的回暖幅度。1-2月定金及预收款和个人按揭贷款分别同比下滑11.4％和15.3％。
三是供给端看房企重心仍在竣工。随着房开贷落实到位，以及销售回暖资金回流增多，房企投资回暖，不过出于“保交房”的压力，重心仍然在竣工端。体现在数据上就是竣工面积同比增速环比回正至8％，而表征主动投资意愿的新开工面积同比增速还是位于负区间（-9.4％）。
来源：金融界
