北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
我爷爷奶奶有一套房，奶奶很早就去世了，然后爷爷在2007年把房子过户给了我小姑的儿子，是用买卖形式过户的。请问我父亲作为继承人之一，能联合我大姑把这房子的产权要回来吗？咨询过律师了，但说的不是太清楚，说是要证明赠与才可以做撤销赠与。
A：
1、既然是用买卖形式过户的，那就肯定要不回来了。
2、理论上奶奶去世，各个子女都有继承权。但既然爷爷在世，那在2007年也以买卖的形式过户，说明房管部门认为爷爷具有全部的处置权。那在过户成功之后，这房子就不属于遗产了，在法律上就是属于你小姑的儿子的，要不回来。
3、律师说的没错，得是能证明赠与才可以撤销，可既然是买卖形式，如果当年没有明确的约定，怎么证明是赠与啊？不能证明的话法院就不能认定，所以就只能认为是买卖关系，是双方真实意愿的体现。
再有，就算是认定为赠与了，这也早就过了期限了。一般来说赠与之后的撤销期就是一年，如果是以继承人的身份去讨说法，那期限还是半年呢。这是2007年的事儿，早过期了。据说有延长撤销期的，但那得是法院认为的特殊情况吧，我不知道怎么认定的。
4、现在你们可以去申请追偿，就是起诉要求分割当年奶奶去世后你父亲和大姑应得的部分。这套房你爷爷拥有一半产权，那奶奶的一半由四个人分割，你父亲应该拥有四分之一。但爷爷给私自处置了，在房子无法要回的情况下，只能申请追偿这总房产八分之一的价值。
但想好了，2007年卖的，当年北京的均价也就是万把块钱，如果房子面积不大的话，八分之一没多少钱，是否值得打官司考虑好。
仅供参考。
二
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Q:
我39岁在事业单位工作，名下有房，并且有2套贷款记录。一套东城永外新奥洋房一居，一套廊坊永清，贷款东城已还清，廊坊还剩19万商贷。我已经无法公积金贷款。媳妇社区工作，家住离我不远的景泰东里一居学区房，未来孩子可上小区对面的小学一师附小，目前她白纸一张，无房无贷记录。
我俩都北京土著，目前家庭年收入到手28万，手上有30万，我想通过信用贷杠杆方式，贷款20W出来一年，然后以媳妇名义再买套房山总价55万左右的商住作为投资，月租金2500元左右。主要觉得这样投资回报比买银行理财强一些，而且更加安全。之前银行买的二星级的银行理财产品都本金受损了，所以觉得还是买套商住每月收租2500左右租金踏实，权当买个20年的长期国债。20年后或者期间需要用钱，哪怕原价卖出房子也行。您觉得我这个想法可以吗？
A：
1、理论上可以，公寓的租金高，适合长期收租。真要是考虑20年也行，常规建议就是要么就别买，买了也就别卖了，不好卖。
2、其他的提醒一下政策问题，短期内的是收税，长期的是土地出让金。
商业理论上是都要缴纳房产税的，一般是每年0.84%，以购买价格计算。但现在大多数城市都是只要不进行经营活动就免缴，所以谁都没当回事儿。但如果政府缺钱，或者是杀鸡儆猴的给住宅做榜样，那就有可能收取。
这可以参考重庆，已经在收了，而且没有20%的免缴额度。也没有按照购买价，而是按照评估价，直接就是1.2%。那在此情况下，预估的租金回报就得减少这个比例。现在这套房是每年5%吧，如果收税就在4%以下了。房产税是早晚都要收的，住宅尚未出台政策，商业的法律是一直存在，就看人家缺不缺钱想不想了。
3、土地出让金到目前为止是没有政策出台。但这是商业用地，大概率到期之后会收的，只是看数额多少了。所以要么就尽量买剩余年限长的，免的到时候麻烦。
4、其他的没什么，到目前为止，公寓的租金收益还很高。
仅供参考。
三
Q:
老大在前门小学二年级，老二2023年9月入学，这次置换主要考虑改善居住环境（三居或二居改三居）+给老二换个好点的学校。目前有两个选择，不知选哪个好：1、之前通过熟人在望坛新苑订了一套商品房（最晚今年3月交房），当时可选范围比较小，一楼西南向二居，对户型和楼层都不太满意；2、在老崇文挑一套小三居，南北通透正规小三居，一次性到位，以后不再折腾了，但还款压力有些大。
A：
1、既然都买了望坛新苑的了，那还怎么换啊？这不是商品房，是回迁房小区。所谓的商品房只是取得了对外销售的预售证而已，产品性质是改不了的。自住挺好，算经济实惠。楼层那就看自己的喜好了，一楼就是典型的自住型产品。
2、二宝今年入学，再置换来得及吗？最多就三个月时间，要完成卖房、过户、看房、买房、过户，还有迁户口，就算不用贷款也够紧张的吧？看这意思是贷款，那5月份信息采集，够呛。这就甭折腾了，既然买了望坛的就别多想了，没意义。
3、所以这在我看来没什么选择，只能是买望坛了。否则退房的手续都办不完，开发商卖套房不容易，轻易不会给退，只会催着收房。
仅供参考。
四
Q:
孩子27年入学，想买月坛，不知道是现在买还是过两年再买，您有什么看法吗？都说23/24是入学高峰，25年以后入学人数下降，没必要现在去高位接盘。但是23/24这两年再涨涨，25年买不是更贵了吗？说实话没人经历过入学人数下降，也没见过西城房价下跌，我自己也不太会分析。
A：
1、如果是置换的话就甭着急呗，何必非得高峰期去抢房啊，抢来了也用不上。有没有必要只能自己定，没标准，追涨杀跌也有赚钱的。
2、要是准备好了资金就买呗，能有什么办法？再怎么着房子也比现金保值吧，不买也没别的入学办法啊，就算不涨不是也得买吗？
3、没经历过，那就参考经历过的呗。典型的鹤岗，人数下降七八年了，学区房里除了离学校最近的，其他的都跌了不少。还有韩国和台湾省，都早就是人口下降了，参考着看看吧，差不多都这趋势。
没见过西城房价下降？那是懒的看，或者是不愿意相信。甭别的，整体下跌看2017年，西城跌幅排全北京第二，仅次于通州。单板块下跌看德胜，这两年涨涨跌跌好几回了，到现在反正没回到高点，跌20%的都有。月坛没这么多，从去年高点也有跌了10%的，不算高吧。这都是明摆着的，看自己的判断了。
4、这我也不知道说什么，能理解心情，大多数都这样儿。一边是愿意相信学区房永远涨，一边看着人口数据又闹心。
这没什么办法，仅供参考吧。
五
Q:
二套置换，总额800万左右，孩子没有上学需求，自住改善再加保值。几个方向：1、北四环惠新附近的小三居没正经客厅的；2、欢乐谷附近世纪东方城，格林莱雅等，2005的大三局，单价6万多，有地铁；3、亦庄片次新房枫丹壹号大三居单价7万左右，没地铁；4、东南方向的新房，焦化厂一带，南海子公园一带。
A：
1、自住改善得看自己的喜好，这没标准。
2、保值来讲最稳妥的是北四环这老公房，肯定跟随大盘，占不到便宜也不吃亏。就是流动性弱，更适合长期持有的，不套现也就无所谓好不好卖了。
有潜力的可以说是亦庄河西北部这几个，枫丹壹号等小区没被划入亦庄学区，所以也就没溢价。如果过两年划入了就是利好，不划入也不吃亏。靠着产业区和公园就是最难得的配套，好学校更不容易，地铁是早晚的事儿。
3、东南的这就自住为主了，只看自己的感觉。新房自住最好，不置换的话也无所谓什么升值和配套的，自己能接受就行。相对稳妥的买二手的。不过这看看价格6万多，没觉得低了点儿吗？反正在别人手里的时候升值一般，也是自住更合适。
提醒一句吧，房子的价值跟地段儿的关系很大，北京的老破小都比鹤岗的别墅贵，就是因为地段儿。地铁只是配套之一，不是决定作用，在北京不算太特殊，至少是市区不算新鲜事物。
仅供参考。
六
Q:
目前我们已将风格与林苑的房子卖出变现880W。我还有两套小房均在出租：1.东城区崇文门新景家园回迁房一层59㎡（550W左右）；2.五道口27号院62㎡（500W左右）。现在想再卖掉一套，加上现有的880W，重新买一套出租，以优化资产并实现保值增值的目地。
不知道这样操作合适吗？如果卖出，何时合适？家人倾向卖五道口的，您认为呢？如果可行的话，再买什么区域和品位的更好呢？
A：
1、我倒觉得应该留下五道口的。两个都是学区房，但学院路的不热门，没什么溢价，就是个海淀学籍的价值。这套房估计能租个7000多块钱，那租售比就是在700上下，具体的自己算一下，但肯定没比平均值600多高出多少。
新景家园的一层，能租多少钱啊？我不清楚，反正中间层的价值在600多万，租金6000多，租售比1000，算是学区房正常值。
所以从溢价率来说，新景家园的更高，意味着风险大点儿，租金收益也低。五道口没什么溢价，就算到了入学低谷期也无所谓，而且如果海淀真的均衡资源，那对这种学区是利好。
至于南部北部的升值都甭比了，肯定是北边儿的更强一些，至少到现在还是这种趋势，以后也大概率延续几年。
2、何时卖出，明年高峰期过去之前呗。还一年多呢，不着急。
3、如果不是自住，这价位就只能是以朝阳北部为主，西到奥园，中间亚运村，东边望京，租金高，这价位的流动性也不错，升值大多数也不低于平均值。品味当然是中高，这总价也没低的。
仅供参考。
七
Q:
不知道您是哪年来北京的？哪里人？可能不太了解我们老北京的想法。我们不是太在乎所谓的投资什么的，房子够住就行，其他的当然升值了更好，不赔钱也就无所谓的。所以您跟我说这公寓升值慢我也不在乎，只要不比别人的差就行。所以我打算是买完后就出租，将来能换个更好点儿的更好，不能的话就换回来不就得了，我这想法没什么错吧。
A：
1、我来北京也就50年，祖籍江苏。按家谱的说法，老祖儿是道光初年才又来的顺天府，到今天还不到200年呢，所以确实不太了解老北京的想法。
老北京可能是不太在乎投资，否则那些老字号也不会创始人都是外地的。老北京人都是花钱为主，有钱难买高兴，玩儿的就是个“派”。按天津人“条子”的说法：嘛钱不钱的，乐呵乐呵得了，赚钱还能有花钱过瘾吗？
不过老北京人也有在乎投资的，比如乾隆，花钱大手大脚，但赚钱的门路也多。每年光给盐商们放贷款就能赚上百万两，年息12%；更别提他在北京还开了20多家当铺，每年的KPI是回报率8%；最牛叉的是人家作为皇帝，在北京还有5000多间房子收房租，吃瓦片儿。
当然八旗子弟们也有很多人不是不想投资赚钱，而是没什么本钱，所以只好：挣钱如太监尿尿，滴答；花钱如大便干燥，楞挤。
2、公寓我上次说了，自住挺好的，但劣势就是升值慢，也就是比普通住宅慢。所以这怎么谈不比别人差呢？如果他们也都买公寓，那大家就都差不多，那如果人家买住宅的多，或许过些年就会有些差距了。按之前的趋势，无论有没有调控限制，以十年为期，公寓一般走弱30%吧。以后未必有这么夸张了，但多少都会有点儿，否则就都买公寓了。
出租当然是划算的，每年能比同价格普宅的收益高1.5%，十年就是15%。所以还是这话，看自己重视什么了。
3、将来换更好的，添钱就能换。但换回来，你现在这套劲松的价值300多，十年后，不添钱的话或许换不回来了。
4、总之想法没什么错，就看现实是否配合了。试试吧，一切皆有可能。
仅供参考。
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