伴随着招商蛇口商业版图不断扩大,商业在资产运营板块扮演的作用也日趋重要。
3月21日,招商蛇口发布2022年财报, 报告期内实现营业收入1830.03亿元,同比增长13.92%;归属于上市公司股东的净利润42.64亿元,同比下降 58.89%。
作为招商蛇口的“品质年”, 该公司在 2022年 提出业务发展方向“三驾马车 ”:开发业务、资产运营和城市服务。
资产运营作为招商蛇口转型重点赛道,涵盖集中商业、产业办公、公寓酒店及零星物业等六种业态的物业运营及资产管理,2022年 管理范围内全口径资产运营收入 (未扣除租金减免金额)57.1亿元,实现EBITDA (*息税折旧摊销前利润)30.4亿元,分别同比增长6.2%和6.9%。期内累计减免租金约 8.4 亿元 (并表范围减免租金 7.49 亿元)。
作为招商蛇口资产运营的主力, 集中商业去年实现运营收入 (未扣除租金减免金额)为 12.89 亿元,营收 首次超过产业园区 (12.14亿元) , 占资产运营总收入比重为22%,实现EBITDA (*息税折旧摊销前利润)4.69亿元,
从财报中获悉,过去一年,招商蛇口积极推进重点存量集中商业项目的改造与提升,与超 4000 家品牌建立合作关系,达成全国战略合作品牌超 200 家,年度会员总数突破 500 万,同比提升 63%,会员满意度达 94 分,同比提升 13%。
去年新开7个集中商业项目
自2021年提出“双百”目标以来, 招商蛇口商业开发与筹开不断提速。 截止2022 年末,集中商业在营项目33个,总经营建筑面积约288万平方米;在建及筹开项目41个,总建筑面积约404万平方米。
2022 年,厦门海上世界、成都招商大魔方、常熟琴湖溪里花园城、十堰招商花园城、苏州金融小镇会客厅、上海东虹桥中心、南昌·赣电九方荟等 7 个集中商业项目顺利开业,开业率均超过90%。
其中,厦门海上世界作为一站式商业文化综合体,成为厦门市休闲购物新标杆,开业 3 天客流突破 35 万人次,累计销售突破 3,200 万元,新增会员量超 20 万人次;成都大魔方作为城南时尚潮流欢聚地,开业品牌 211 家,开业 3 天销售额共计 3,308 万元,客流突破30.5 万人次,新增会员量超 20 万人次。
四个九方全部更名“招商花园城”
值得注意的是,在2022年11月,原九江、昆山、赣州、成都九方购物中心均更名为“招商花园城”产品线。
其中成都九方更名为成都高新招商花园城、九江九方更名为九江招商花园城、昆山九方更名为昆山招商花园城、赣州九方更名为赣州招商花园城。
通过“更名”举措,让招商蛇口旗下集中商业在产品线上形成“统一”。
2021年招商商管发布四大集中商业标准产品线,分别是海上世界——城市级滨水(海)综合文旅商业、招商花园天地——城市级盒子+街区式购物中心、 招商花园城——城市级购物中心、招商花园里——社区级购物中心。
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目前招商蛇口在营的33座集中商业中,以“招商花园城”作为品牌项目有15座,占比达到45%。。
三个商业项目年度营收超过1亿元
从单项目营收来看,2022年营收超过1亿元(含减免租金)的商业项目有3个,分别是深圳海上世界(ABCDD+明华轮)1.56亿元、深圳蛇口招商花园城1.44亿元、昆山招商花园城(原昆山九方购物中心)1.4亿元,三个平均出租率分别是91.1%、86.9%和99%。
尤为值得注意的是,深圳招商花园城去年已经启动升级改造工程,是边营业边改造的基础上取得的成绩。
*图表中“中资产”为整租经营项目
除上述三个项目外,单项目年营收超过5000万的有8个,分别是九江招商花园城、重庆长嘉汇购物公园、赣州招商花园城、深圳壹海城onemall、南京马群招商花园城、上海宝山招商花园城、成都高新招商花园城、上海森兰招商花园城。对比2021年新增加了3个。
据笔者统计,这11个项目总营收超过9.18亿元,占到了招商蛇口集中商业总营收70.7%。
在出租率方面,33个集中商业中有18个商业项目平均出租率在90%以上。在2022年新开商业项目中,常熟琴湖溪里和南昌赣电九方荟均实现100%的满铺运营,成都招商大魔方出租率达到96%、厦门海上世界出租率为93%,十堰招商花园城96%。
值得注意的是,有6个集中商业项目出租率低于80%,运营承压,分别是宁波1872花园坊、上海东虹桥中心、沈阳招商花园城、天津贝肯山商业街、苏州金融小镇会客厅中西区和重庆长嘉汇购物公园。
2023年,招商商管将迎来12个商业项目开业,在上海、武汉、成都等城市均有布局,包括上海曹路招商花园城、厦门海沧招商花园城、湛江招商花园城、大连招商花园城等项目将陆续亮相。
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文章来源:赢商网