在福州的传统区位论中，台江在鼓楼之外，所以台江区虽小，但常与鼓楼并称具体，以强调其核心位置。
仅售出20套
，去除率仅为17%。
或许是行业大环境和低调的去全球化，让神秘的地产不再“佛系”。今天，肚子君就和大家一起探秘这个神秘的地产到底长什么样子。
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1.围绕项目
项目名称为悦江公馆，位于台江区鳌峰街道富光南路与鳌光路交汇处。
一、交通：
项目东侧复光南路设有“武义绿洲”站。步行约200m。公交车有56路、59路等10路。项目南侧奥兴路也有连接18路、22路的地铁。专用汽车站。
便捷的公共交通
乘坐地铁出行，从2号线杨站步行约1.8公里，约需25分钟；步行至在建的4号线鳌峰洲站约1.3公里，约18分钟。
乘坐地铁出行，首先要考虑的是如何到达地铁站。
2.业务：
从台江万达广场步行约1.4公里需要20分钟，不是很方便。广场紧邻地铁4号线鳌峰洲站。
坐地铁的话逛街很方便。
3、休闲：
向北，穿过武义绿洲二期，即可到达光明港南公园，步行约300米，3-5分钟；从鳌峰公园步行约550米，6-8分钟；福州“千园之城”名副其实，居于园中，
安静的走着看也很方便
4.教育：
台江和鼓楼的公共教育资源差距很大，无话可说。附近有泰山小学分校、澳丰中学。然而，该项目距离私立华伦中学不到500米。
5.医疗：
虽然地处台江区，但附近没有大的综合性医院。
堪称市区的“医疗沙漠”。二、项目基本情况
一、国情：
2018年4月地价4.4亿元+
建筑2250㎡
经拍卖，成交底价约为19968元/㎡。
用地面积：15.02亩，容积率：2.2，限高50米，要求
配备30%的安置商品房
，成交均价为16280元/平方米。
2018年土地拍卖中，竞争激烈，项目用地面积小，建设安置房和保障性住房，土地开发空间较小。此外，不知名的开发商也为该项目增添了神秘色彩。
二、社区情况
该项目计划两栋住宅和三栋别墅。住宅共221套，其中商品房117套（1号楼87套，2号楼30套），
有25个社会出租房屋和79个公司房屋。
1#、2#在售，主楼88-112㎡，实录项目均价
约33000元/平方米
，毛坯预计2023年12月31日交付。其中，1号楼7户2部电梯，占比约22%，2号楼8户2部电梯，占比约19.1%.
1、2号楼总高16层，包括一层5.6米高的商业空间和2.9米高的住宅楼。
停车位：256个，绿化率：31.7%，
1#楼601、701、1201、2-12层13单元、12-16层03单元、2#楼2-16层05-08单元为商业安置，2层02单元-2#楼16，2-11楼03单元为社会公租房。
没有隔板或附属建筑。
三、主要户型：
1号楼：
当你进入大楼，从走廊上看，有一段很长的一段，有一个
到达学生公寓
一种感觉？
建筑面积88.00平方米
建筑面积95.00平方米
2号楼：
坐东朝西，紧邻富光路，噪声影响较大，商品房和保障性住房比重较高。
东西向住宅
，房屋类型不做详细介绍。
4、周边新建房与二手房对比。
目前该项目周围没有新的项目。均价3.3万元，相比台江区其他项目，同价位项目位于五一路沿线，地段更优，周边配套更完善。虽然也是贸易行，但是
依靠区域分离
与区内二手房相比，价格并不比隔壁的二手新建房高，社区定位也没有优势。
三、肚子君手记
（一）项目效益：
1.项目位于台江住宅区，地段比较好。
2、项目四周绿树成荫，附近公园众多，环境优美宜居。
3、公交出行，自驾出行方便。
4.准现房销售。
5、离周边学校比较近。
6、周边库存压力小。
（二）项目槽位。
1.项目虽位于台江区，但远离台江核心区，属台江区偏远地区。
2、医疗资源匮乏。
3.国家小，共同体未形成；它与商业和公共租赁住房混合在一起。
4、开发商本土品牌知名度低。
6、区内待售楼盘与二手房对比，项目备案价无优势。
项目虽然有221套，但实际在售的商品房只有117套，其余104套为安置房和经济适用房，属于回购，项目回款有一定保障，营销可以理解由佛教徒。
至于项目，肚子君觉得这个项目不属于真正的核心区。
质量定位不高
，这些都是工程质量上的短板。质量几乎对得起这个价格，
价格没有优势
，很难打动买家。目前的销售百分比也证实了这一点。
对于购房者，肚子君认为该项目的性价比不高，但台江区新项目较少，后续供应应该不会太多。如果您在项目所在区域工作和生活，并且对新房情有独钟，您可以评估自己的需求。做出选择。
