最近,楼市已经有了好转的迹象。
但各城市二手房房源挂牌量,却屡创新高。
楼市抛盘,为何陡然剧增,楼市“小阳春”会夭折吗?
01
先看一线城市,北京、上海、广州和深圳的二手房挂牌量数据。
为了保证统计的一致性,我们以链家官网公布的在售二手房数据为主,若链家上没有相关城市数据,则引用其他统计机构公布的数据为辅。
据北京链家官网统计,截至3月13日,北京挂牌在售二手房套数达到105104套。(注意,这个数据是实时更新的,但不妨碍整体观察)
除了时点数据,我们更需要横向对比的数据,为此,在数据分享网站(sanliudata)上,我们找到了自2022年4月至2023年2月28日,北京二手房的挂牌量走势数据。
该网站数据抓取自中介网站,经过比对也是来自链家。
可以看到,从2月底至3月13日的短短13天,北京的在售二手房数据从10万1695套飙升至10万5104套,半个月不到就多了3409套卖盘,创下近一年新高。
平均每天有262套二手房源被挂出。
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再看广州。
据广州链家官网显示,3月13日,真实在售的二手房源达13万3229套。
2月28日,该数据为12万7313套,13天时间广州新增二手房挂牌5916套,平均每天新增455套,同样创下新高。
上海和深圳的最新二手房挂牌数据,链家上暂未公布,分别选取其他机构的数据作为参照。
据上海房地网数据,目前,上海二手房挂拍出售量为6万2044套。
截至2月末,这一数据为5万9074套,半个月时间不到,新增挂拍2970套,日均新增228套。
最后看深圳。
截至2023年3月1日,根据四大行(乐有家、世华、贝壳找房、中原)公开挂盘出售数据统计,深圳全市共挂盘出售房源105014套(存重复房源,后同)。
对比2月1日统计的92242套挂牌房源增加12772套,环比增长率为13.8%。
数据来源:各机构官网挂盘数据
若看单一中介网站截取的数据,发现除了数据统计值不一样之外,两个图的走势基本一致,相当于双重印证了深圳二手房挂牌量走高的事实。
综上,一线城市中,广州的二手抛盘压力最大,总量超13.3万套;
其次是北京和深圳,二手房挂牌量均在10万5千套左右,上海的二手房挂牌量在6万2千套左右。
据数据网站统计,四个一线城市的二手房总挂牌量,是在不断攀高的。
但四个一线城市的二手房挂牌均价并未跌多少,反而有曲折上升之势,且近3个月的二手房成交量也出现高位企稳迹象。
02
除了一线城市,新一线和二线城市的情况如何?
查询链家数据发现,成渝双雄二手房挂牌量高居榜首,重庆破19万套,成都超18万套;
而天津、南京和苏州三剑客的二手房抛盘量均在15万套以上;
武汉、沈阳、合肥、杭州四城,二手房挂牌量在11-13万套之间;
西安、大连和佛山,超10万套;
郑州、青岛、宁波卡位9万+、8万+、7万+套,长沙、东莞、惠州超6万套。
可以说,上述城市的二手房抛盘也在明显增多,但查新挂牌价发现,不同城市的二手房挂牌价涨跌不一。
其中,成都和杭州,二手房挂牌价明显上涨。
成都:
杭州:
长沙和苏州,二手房挂牌价涨跌幅度不大,出现横盘现象。
长沙:
苏州:
而不少城市二手房挂牌价则一路下跌,如武汉:
佛山:
南京:
这说明,在二手房挂牌量创新高的大背景下,二线城市之间出现了一定的分化。
基本面强势的城市,如成都和杭州,不缺购买力,业主看涨预期更强,而基本面平稳的城市,如长沙和苏州,房价表现依旧平稳;
供应偏大、需求跟不上的城市,则出现了降价抛售的情况,如南京、武汉、佛山等。
当然,基本面更弱的三四线城市,大部分仍处在谷底。
03
现在,我们大致明确了,各城市二手房抛盘量不断攀升,已成为事实。
就资产价格来看,则出现涨跌不一的情况,这与城市的经济、产业和人口等各方面表现基本对得上。
那么,究竟该怎么看待这波抛售潮呢?
我们认为,应该一分为二地来看。
若拿股市来做比,一般来讲,股市有重大消息或是在见底时候,市场会出现短期放量的情况。
因为这个时候有些人的信心已经明显动摇,看空的一方就会大量抛售手中的筹码,等市场在把空方的力量消化之后,就会出现反转。
乐观地看,现在的楼市,也恰好处在这样一个转折期。
近期楼市方面最大的消息,要数限售放松。
根据中指监测数据,2022年以来,南京、西安、苏州等近40城陆续对限售政策进行优化,部分城市如大连、兰州取消限售。
最近两个月,深圳深汕特别合作区,限售年限5改2,惠州,限售年限3改1,江苏的常州、扬州,完全取消限售。
限售政策出台之初,是为了防止短期投机炒房,现在,限售政策不断放松,则容易引发挂牌量显著增长。
一方面,一些炒房客扛不住市场压力,趁机出货,另一方面,不少人拿着配套不好、位置不好或者城市不好的房子,也想着置换。
这样一来,楼市出现“空方”集中挂盘的现象就不足为奇了。
当然,从市场长远健康发展来看,让这些抛盘跑出来,然后把它消化掉,这是一个必然的过程,我们不必谈抛盘色变。
若从更谨慎的角度观察,我们认为,各地政府需要对这种现象保持高度的关注,仍然要持续地给市场以信心。
否则,在跌多涨少的时候若缺乏持续的利好支持,市场很容易被抛盘砸下去。
一旦市场掉头往下走的话,很可能引发负向效应,还会涌出更大的抛盘,市场的信心将出现大面积动摇,到时,楼市真的难言回暖了。
04
从两会前后传递的信息看,今年财政政策和货币政策的力度,可能没有去年大。
货币政策方面,中国人民银行行长易纲3日表示:
目前中国货币政策的一些主要变量水平是比较合适的,实际利率水平也比较合适。
也就是说,短期内降息的可能性不大,降准的可能性还有,但是,不知道什么时候会降。
财政政策上:
今年财政赤字率拟按3%安排,拟安排地方政府专项债券3.8万亿元。
2020年赤字率为3.7%历史高位,2021年降至3.2%,2022年进一步降至2.8%;2022年我国实际专项债发行规模突破4万亿元。
对比来看,今年的财政赤字率没有达到前年水平,专项债也弱于去年,今年整体的财政政策力度,未必能超过去年。
这样一来,今年楼市接下来会怎么走,仍有待观察,存在一定不确定性。
如果政策持续出利好,那么市场可能会持续涌出承接购买力,消化不断增长的抛盘量;
如果政策利好力度不够,买方的意愿下降,那么,不排除小阳春出现夭折的可能。