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堵塞 通道 上升 即将

刚需的上升通道,即将堵塞

jnlyseo998998 jnlyseo998998 发表于2023-03-16 11:29:11 浏览20 评论0

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| PART 1 |

只要对杭州楼市足够关注,一定可以发现这样一个极具趋势的事实:优质区域的全面大户型化。

该趋势不仅体现在绝对的核心板块,如滨江区府、奥体、申花、钱二、文晖、未科等,相对优质的艮北、市北、勾庄等板块也在加速跟随。

就在近期,艮北中天地块、招商地块,市北南昌市政地块,勾庄中豪地块的建设公示陆续放出。

结合相关消息,除勾庄中豪地块设置了一定比例的小户型外,这些相对优质板块的新地块几乎一致选择了中大户型。

也可以预见到,还未公示的浦沿伟星、之江未来社区等几宗地块,大概率同样会以中大面积为主力户型。

算上此前已经提前中大户型化的云城、双浦、三墩北、金沙湖等板块,可以看到,杭城相对较好的楼市板块,小户型几乎陆续全面退出。

| PART 2 |

与此同时,新房限价还在稳步上涨。

单价更高、户型更大直接意味着,优质板块的上车门槛大幅上升。

或许过不了多久,预算两三百万,乃至四百万的刚需、刚改将彻底被优质板块拒之门外。

对刚需、刚改们而言,买不到优质板块绝不是表面上的,失去直接享受优质板块所对应的高等级城市资源。

更多的是,刚需、刚改正被打断上升通道,彻底沦为“房住”的受众。

| PART 3 |

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理解起来很简单,杭州未来的楼市走向我们曾经说过很多次,分化一定是主线,而能够在分化中走下去的,必定是核心区域加部分优质的新兴板块。

可现在核心区域及优质新兴板块的新房却将门槛拉至,刚需、刚改越来越难以触及的高度。

刚需、刚改只能去买近郊、远郊,这些区域大家应该都懂的。

大量的潜在土地供应及城市资源的相对匮乏,自身也没有足够的内生力,这使得近远郊中的绝大多数区域很难跑赢大势。

买不到跑赢大势的房子,后续置换、向上改善的难度可想而知。

| PART 4 |

这几年我一直也在说,刚需是最难的,但现在更难了。

因为他们的选择面本就狭窄,可选的好板块就那么几个,比如早期未科、之江、艮北、三墩北、双浦的小户型,后期的勾庄、宁围未来总部的中小户型。

现在这些选择离刚需、刚改越来越远,现在其中大多数板块已经彻底和刚需、刚改无关。

选择少是一方面,刚需同时也是最易受到市场波动所影响的一群人,这两年真正能够在市场中获得正向收益的刚需真的不算太多。

如果不能理解,那么去看一圈上轮高热期的外围新房,有明显浮盈真的很少,综合亏本的却相当不少。

能够真正通过摇号不断上升的刚需,有,但基本都是有较强的市场判断能力和果断的决策能力,亦或是运气极佳,这批人的绝对比例有限。

| PART 5 |

再进一步看杭州楼市的政策导向。

二手房与新房的差异化限购,作为刚需的主力——新流入人口首先便被导入至二手房市场,作为二手市场和大市场的养料。

在市场端及政策端的共同作用下,优质区域也开始形成了意想不到的排外性。

限价的红利逐渐变为富人和高社保的本地人的福利场。

说句“不正确”的话,当下的杭州楼市正越来越封闭,越来越利于有钱人。

对刚需更谈不上有多友好。

| PART 6 |

上轮市场调整过后,曾买过多个相对热门刚改板块的一个朋友曾和我吐槽过,买来买去,房子买了不少,最后钱没赚到多少,白搭不少精力。

我给他回复是:在杭州买房,钱越多,越不易犯错。

即使什么都不懂,只要不接高价二手房、坚持打新,一般来说都可以获得一定的正向收益,至少保值没问题。

道理非常易懂,杭州楼市的精华在打新场,而打新场相对贯彻着限价越高、价值越高这样一条准则。

直白一点讲,就是杭州楼市对有钱人的友好程度,是远大于普通刚需的,他们天然就受到市场和政策的呵护。

这种情况下,钱多自然不易翻车,买到好房子的概率也自然远大于刚需。

| PART 7 |

前几年刚需们还能搏一搏热点板块的门槛户型,运气好,向上的希望和念想总是有一些的。

但现在限价涨了,户型大了,刚需买到好板块、有潜质好房子的可能性大减。

当房住成为买房的唯一价值,对刚需、刚改而言,究竟是好是坏?

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文章来源:杭州房叔