金选·核心观点
公募REITs市场回顾与展望
2022年是国内公募REITs市场迈入常态化发行的关键一年，年内伴随保租房与能源类项目的问世，市场供给端扩围增量势头逐步显现；二级市场方面，年内整体经历了“年初冲高回落→年中震荡型牛市→年末趋势下行”的行情走势，不同类型项目的价格走势呈现分化，普涨下的赚钱效应有所弱化；底层项目经营业绩方面，高速公路及部分产业园区项目的收入与可供分配金额受全年疫情影响不及预期；政策层面，2022年在REITs市场扩围增量的同时，政策支持力度再上台阶，在税收优惠以及REITs扩募等方面取得重大进展。
展望2023年，在顶层设计持续优化以及项目申报发行节奏加快的双重带动下，公募REITs市场将迎来新的发展阶段。一方面在首发扩募双轮驱动的格局下，REITs市场增量扩容是大势所趋；另一方面新业态、新品类蓄势待发，多元化助力市场迈向纵深发展。扩围、提速、增量协同发力，为投资者带来更多配置机会与选择。
2023年公募REITs投资策略
2023年伴随供给端加速放量、试点行业范围进一步拓展，公募REITs市场供不应求格局或将有所缓解，同时各REITs产品在风险收益上的表现也将延续分化。在投资策略上，可关注扩容增量趋势下的打新机会，并结合底层项目基本面、二级市场估值水平以及特殊时点重新定价这三个核心维度把握二级市场自下而上的配置机会；此外，伴随REITs市场数量与规模提升，更多REITs指数的发布值得期待，中长期视角下可关注指数类产品的发行，通过指数化投资一键布局。
打新策略方面，在综合考虑网下资金锁定期成本的基础上，通过测算可以发现除部分高速公路类REITs外，其余产品的打新收益整体较为可观。由于网下打新短期内的收益确定性相对更高，能够满足资金对收益和流动性的要求，2023年在市场扩容增量的同时，可以结合项目基本面以及IRR、现金分派率等估值指标，对资质较优、估值定价合理、政策扶持力度强的REITs产品择优介入，同时对于新能源、新基建等新业态给予重点关注。
二级市场交易策略方面，关注三个核心维度，即基本面、估值及特殊时点下的择机参与机会，自下而上探寻性价比。在项目基本面中，关注项目经营具备一定韧性以及疫后修复业绩向上弹性较大的REITs产品；二级市场估值比价层面，对于底层资产存在增值空间、二级市场价格走势更具弹性的产权类项目而言，可以关注P/NAV倍数及P/FFO乘数，对于期末无资产处置收益、更依赖项目现金流的特许经营权类项目而言，可以关注内部收益率（IRR）与现金分派率；另外，关注扩募、份额解禁等时点带来的二级市场重新定价机会，择机进行参与。
其他策略方面，国内首个官方REITs指数的发布为投资者跟踪REITs市场提供了参考基准，并为REITs指数衍生品，如REITs-ETF提供可跟踪标的。中长期视角下，REITs相关指数的存在为投资者提供了指数化投资这一最优解，通过参与指数类被动型产品实现对REITs板块的一键式布局。
风险提示
REITs相关政策调整；项目运营在宏观环境或团队变动等影响下可能不及预期；二级市场流动性不足；经济冲击等导致项目估值波动；基金治理等风险。
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