“地产之王”是外界对黑石集团最深刻的印象之一，通过抄底优质资产后重新修复管理、再退出获利，黑石在房地产领域获利无数，其改造出售希尔顿酒店集团净赚超140亿美元的案例，被视为投资佳话。
在中国市场，黑石也是房地产领域的积极投资者。
2013年，黑石以4亿美元买下印力集团，经精细化管理待印力扭亏为盈后，在2016年以128.7亿元的价格出售给万科，套现超50亿元。此外，黑石还曾想以236亿港元的价格“吃下”SOHO中国，但这笔交易最终无果。
房地产为黑石带来了无尽利润与光环，最近，也为其带来“不小的麻烦”。为应对旗下房地产基金投资者的赎回申请，黑石开启了密集的资产出售。
近日，黑石完成出售位于伦敦塔桥附近的地标综合体“圣凯瑟琳码头”，交易对价约34亿元人民币(4亿英镑)，接盘方为新加坡房地产商城市发展(City Developments Limited，以下简称CDL)。
圣凯瑟琳码头是泰晤士河北岸、伦敦塔桥pang 的一个综合办公、私人住宅、酒店、餐馆等业态的综合体。2014年，黑石以4.48亿英镑收购了Max Property公司的房地产业务，后者旗下主要资产包括圣凯瑟琳码头附近的办公楼及伦敦多家酒吧等。
上述交易对价低于黑石此前的出价。据报道，早在2017年，黑石就报价4.35亿英镑将圣凯瑟琳码头摆上货架。
这笔对黑石而言并不划算的交易背后，是黑石面临巨大赎回压力时的紧急套现需求，及新加坡“地主”CDL在英国的扩张野心。
黑石房地产基金赎回危机仍在持续
自2022年底以来，黑石密集出售资产，近日更是明显加速了资产处置的步伐。
除向CDL出售圣凯瑟琳码头，1月25日，黑石确认以2.4亿欧元的价格出售位于巴塞罗那的一栋建筑。2018年，黑石以2.1亿欧元的价格买下这栋建筑。
1月24日，据路透社报道，黑石正商谈将其持有的印度最大房地产投资信托公司Embassy Office Parks一半股份出售给贝恩资本。这笔交易的时间及定价尚未最终确定。据报道，黑石目前拥有Embassy REIT 24%的股份，计划出售约10%—12%，交易价值或达4.8亿美元。
值得注意的是，上述3笔资产出售发生在短短一周内。
更早前，2022年12月2日，黑石宣布作价12.7亿美元将美高梅大酒店和曼德勒海湾度假村的49.9%股份卖给VICI。
一系列密集套现动作，是黑石应对旗下基金产品赎回压力的“无奈之举”。
自2022年10月来，黑石旗下地产信托产品BREIT收到了大量投资者的赎回请求，当月收到18亿美元的赎回请求，约占其净资产的2.7%；11月及12月，投资者对BREIT的赎回请求总额约68亿美元，但黑石仅完成约14亿美元，占21%。
由于赎回压力大，黑石限制了投资者的赎回规模，一季度最多只能赎回5%的份额，每月最多只能赎回2%的份额。其中，12月，投资者只能赎回相当于该基金净资产的0.3%。
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BREIT是黑石2017年推出的面向高净值人群的房地产基金产品，自推出以来收益率表现优异，据产品官网公布的数据，BREIT第一类普通股(Class I common shares)三年年化回报率达14.7%。
黑石方面表示，获得如此优秀的回报率是因为BREIT的投资组合约将70%集中在快速发展的美国南部和西部，约80%专注于表现强劲的房屋租赁和工业地产板块。
黑石官网发布的文件也显示，BREIT的投资布局主要分为房地产及房地产债务，其中后者仅占8%；从投资地域分布看，98%分布在美国地区，且美国南部及西部的占比分别达38%、33%；从投资资产内容看，房屋租赁占55%，工业地产占23%。
针对收益率表现优异的BREIT遭大量投资者申请赎回，有市场分析认为，投资者急于赎回主要是对黑石BREIT的实际价值存在疑问。在美国房地产走势低迷的背景下，投资者想要“止盈”，已有利润落袋为安。
黑石旗下另一只面向养老基金和大学捐赠基金等大型机构投资者的房地产基金产品Blackstone Property Partners(简称BPP)也陷入类似困境。在近日举行的财报电话会上，黑石管理层表示，BPP正面临超50亿美元的客户赎回请求，相当于该基金730亿美元资产净值的7%。
实际上，面临房地产基金产品赎回危机的不仅仅是黑石，去年下半年来，包括喜达屋资本、贝莱德、Columbia Threadneedle、Schroders和CBRE Investment Management等资产管理公司都因投资者赎回申请“超额”，对旗下房地产基金的赎回作出限制措施。
“大规模赎回是投资者对整体经济疲软和利率飙升的反应。”沃顿商学院房地产教授Susan Wachter在接受Financial Advisor采访时指出。
据联合资信1月4日发布的研报，2022年内，美联储连续7次加息，加息幅度达到425个BP，年底基准利率上升至4.25%~4.50%。叠加美联储从6月开始缩表，在此背景下，美国房贷利率持续上升，30年期房贷利率在11月第一周达7.08%，创下2002年以来最高值，虽后续有所回落，但仍处在6%以上的较高水平。
房贷利率飙升极大地提高了美国居民的购房成本，房地产市场销售呈现放缓迹象。据联合资信援引美国商务部数据，美国房地产市场总销量在2022年1月创下近一年新高后连续10个月下滑。具体来看，2022年11月美国二手房销售量下降到了2020年6月以来最低水平，至年化409万套，创历史最长连降记录；新房销售环比小幅上涨但仍处于地位，至年化64.0万套。
CDL是何方神圣？
再看交易的另一方。说到CDL，就不得不提到新加坡丰隆集团。
1941年，丰隆集团创始人郭芳枫成立了丰隆公司，这是丰隆集团的基础。郭芳枫是福建人，在青少年时期，20世纪20年代从福建来到新加坡，从默默无名的店铺伙计起步，与其二代一起带领丰隆集团在房地产、酒店、金融、贸易及工业等多个领域建功立业创造财富。
在土地资源稀缺的新加坡，丰隆集团已成为市中心商业区最大的业主之一，租用办公室、工业、零售和住宅用地总面积超过750万平方英尺，同时拥有超过500万平方英尺的土地储备。
CDL则是丰隆集团开展房地产业务的主体之一。CDL成立于1963年，成立之初仅在新加坡的Amber Mansions租赁了一间小办公室，8名职员负责房地产的收购、开发及买卖事宜。1972年，丰隆集团在郭芳枫的带领下收购CDL控股权益，随后开展了一系列战略性地产投资项目，积极发展多元化业务。
至今，CDL已成为一家跨国房地产集团，布局遍及全球29个国家和地区的104个城市，旗下产业涵盖住宅、办公室、酒店、服务式公寓、购物商场以及各式综合开发项目。据CDL官网，该公司在世界各地已筑建超4.8万户住宅，旗下住宅、商业及酒店类资产总面积逾2300万平方英尺。
1994年，郭芳枫去世，其长子郭令明成为郭氏家族的第二代掌门人，也是现任丰隆集团主席、CDL集团主席及执行董事。
郭令明主导了丰隆集团对全球多家豪华酒店的收购，打造了丰隆问鼎全球的酒店帝国。1996年，千禧国敦国际酒店集团在伦敦证券交易所上市。该酒店集团旗下拥有Grand Millennium、千禧、国敦、Kingsgate以及2010年推出的Studio M.Grand Millennium。
在中国市场，2006年，千禧国敦在中国大陆第一家豪华五星级酒店“上海千禧海鸥大酒店”开业。此后，北京千禧大酒店、成都M酒店陆续开业。
房地产业务方面，2010年，丰隆集团成立了城市发展(中国)有限公司，意图将多年来在海外市场开发众多项目的成功经验带入中国市场。
CDL为中国市场所关注的另一件事则与一笔“失败投资”有关。
2020年4月15日，CDL与协信地产签署合作协议，前者以现金43.9亿元人民币入股协信远创51.01%股权，成为后者第一大股东。这笔投资导致CDL 2020年计提17.8亿新元(约合人民币86.3亿元)减值损失，CDL也因此出现首次全年亏损。
入股协信地产一年后，CDL便以1美元的价格出售所持协信地产全部股份，理由是“考虑到出售股份的价值、目前的流动性问题以及协信地产可能的破产重组”。在此之前，其已向协信地产投资了87亿元。
黑石与CDL，一退一进
“黑石近期密集出售涉房资产，一方面是缘于黑石遭遇的流动性危机所需，另一方面则是美联储持续加息之下美国地产业出现了衰退问题，基金净值化指标之下，黑石在多地房地产市场萎靡时收缩规模是顺理成章的事情。”IPG中国区首席经济学家柏文喜向蓝鲸财经表示。
CDL则将与黑石的交易视为一笔有价值的投资，其回应称，“公司一直在研究提高股东价值的机会，收购圣凯瑟琳码头就是这样的机会。”
近年来，CDL多次购入英国资产，扩大在英国的布局。
2022年12月15日，该公司以2.15亿英镑收购了英国伯明翰、坎特伯雷、考文垂、利兹和南安普顿的5项学生公寓资产，获得了1863张床位，这些公寓均靠近主要交通节点和著名大学。
这笔交易的6个月前，CDL也以5920万英镑的价格在考文垂购入了一处拥有505个床位的学生公寓资产。
2022年初，CDL管理的REIT CDL Hospitality Trusts以2410万英镑收购了曼彻斯特的一家酒店。
2021年12月，CDL斥资650万英镑在伯明翰购入一宗租赁地块，用于开发一座用于出租的住宅摩天大楼。该公司表示，这是为了扩大在英国的私人租赁部门投资组合。据海峡时报计算，截至该笔交易，CDL已在英国私人租赁领域投资了22亿英镑。
更早前，2018年10月，CDL与黑石也做了一笔交易，斥资3.85亿英镑收购了后者旗下伦敦金融城地标写字楼125 Old Broad Street。
“CDL接盘黑石旗下资产是出于低位买入的投资理念，从区域发展的角度看，CDL近年扩大在英国的布局，是基于英国楼市的稳定发展与较好的持续性收益，以及多元化配置资产的考量。”柏文喜如是说。
