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上海 楼市 新房 二手房 这些

上海楼市,买新房还是二手房?看完这些再做决定不迟!

jnlyseo998998 jnlyseo998998 发表于2023-03-15 10:01:39 浏览43 评论0

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我是沪叔,拥有多年上海房产研究和投资经验,长期持续关注上海地区的楼市信息,熟悉购房政策、买房策略和学区房信息,欢迎关注及交流。

以下上海购房答疑内容,来自公众号“沪叔说房”的粉丝精选提问:

提问:沪叔,你好,上海买房首选新房还是二手房呢?新房和二手房主要区别是什么?优缺点又各是什么呢?

回答:你好,第一点,先说说大家最关心的价值。新房受限价影响,大部分板块新房价格都会比二手房便宜,有些板块甚至能够倒挂七八万一平。二手房虽然有三价合一,但是基本也都是价格没下来,首付还上去了。

第二点,新房和二手房交易流程有区别,时间也不一样。买新房你的上家是开发商交易流程简单,时间比较短。买二手房的话是卖方、买方、中介方三方签订合同,交易流程复杂,不确定性、风险更多,而且交易周期比较长。

第三点,缴纳的税费不同。

新房主要是契税,二手房会涉及到契税、增值税、个人所得税、中介费等等,二手房要看是否满五、是否唯一的情况不同,交易税费差别很大。

总得来说,二手房交的税费要比新房多不少。

第四,买新房和二手房所需首付不一样。

按规定首房、首贷都是三点五成,但是二手房受三价合一影响,首付可能会高达五成到八成,而且受房龄影响,贷款年限可能会比较短,增加月供压力。

第五点,买新房可选性比较大,楼栋楼层户型都有优势,很多是精装交付,比较省心, 小区环境相对二手房也更有优势。当然新房缺点也很多,拿房时间比较久,买房也只能看沙盘,定样板房,无法实际体验居住环境,实际交付到底如何无法保证,而且还有可能烂尾。

第六点,二手房的优势就是可以更直观的了解小区的环境、配套、房屋质量。所见即所得,不存在烂尾的风险。大部分周边配套也成熟,上哪个学校也很明确,同时也可以更快地拿到房子,哪怕短期不住出也可以享受收益。二手房的缺点也很明显,选择余地不大、房龄比较老,而且热门地段、热门学校旁的房子都贵新房、二手房都各有优缺点。

最后给个建议,如果不是很着急拿房,首房首贷,首选新房,不仅是很多新房有倒挂,还有就是同样的首付可以买到更大、更好的房子,居住舒适度更高。

当然如果着急拿房子落户上学,尽可能选择房龄比较新的二手房。

提问:沪叔,你好,手上有350万,二套,考虑投资,可以是5-10年的周期,最好以租养贷

回答:你好,二套,如果买新房,首付比7成,总价500w,按揭150w,25年等额本息的月供 9300/月。

这种新房要以租养贷基本没可能,除非是顶流网红盘,热门好地段的2房。

二手房首付比85成,总价您要控制在420-430w这样,按揭贷70w-80,基本在25年等额本息不到5k的月供。

这个价位段二手能买到的投资房,租金基本在5k+,以租养贷没问题。投资5%是租回率占比因素,95%是买对地段,跟着楼市收大盘效益。

提问:沪叔你好 我爱人在上海工作 所以有房票一张 积分只有50 新房入不了围 目前打算看二手房 资金预算1000万以内 主要是投资和给儿子以后做准备 不知道有什么推荐的吗?

回答:你好,二手房首先是择优板块,其次再轮到具体小区具体房子。如若是纯投资,建议选择有蓄势活力,有消费支撑力的,城市界面相当的环线内板块,上海的西南财富角和浦东的金色南中环都可以做一个关注。