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西安 楼市 六大 预测 2023

2023年西安楼市六大预测

jnlyseo998998 jnlyseo998998 发表于2023-03-15 04:21:04 浏览54 评论0

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2023年西安楼市将走向何方?我们该不该买房?如何买房?

今天我们将通过政策动向、经济发展、土地供应、房价趋势、主力产品、置业需求等六大方面为大家预测接下来西安的楼市情况。

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宏观政策方面

限购、首付比例将进一步放宽

2022年,各大城市开启“全力救市模式”,着眼于西安,限购、限售政策均有所放宽,从5月的限售、刚需认定、购房政策等的松绑到11月的限购区域、购房资格的进一步调整,说明了有关部门对复苏楼市的强大决心。

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*注:沣东新城限购区域为建章路街道、三桥街道、王寺街道、斗门街道。目前上林路街道不限购。

同时,从近期佛山、武汉、东莞等城市相继退出和收缩限制的政策来看,全国新一轮需求端的政策纾困已经开始。

因此,我认为2023年西安购房政策在新房方面,首付比例、限购区域等方面可能会有再次放宽,但核心区、热门板块暂不会有动作;在二手房方面,带押过户、房产税试点等政策或许都会逐个落实。

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金融货币方面

贷款利率持续下调,有效提供经济支持

2022年楼市大环境愈发艰难,货币政策不得不积极调整,5年期LPR下调三次,共下调了35个基点。

同时,各个银行的房贷利率接连下降,不断探底,有部分城市首套商贷利率仅3字头,并且公积金贷款利率随之下调,5年期以上首套房3.1%,二套房3.25%。

房贷利率的下调,是为了改善金融供给,一方面可以降低房企债务压力,另一方面可以提升购房需求,实现房地产市场的平稳过渡,但房住不炒仍是底线。

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纵观2023年,信贷政策,将成为了大力支持住房改善需求的重要一环,贷款利率或将持续下调。

在2023年1月1日,国家发改委副主任赵辰昕就表示,今年将把恢复和扩大消费摆在优先位置,支持住房改善、养老服务等消费。

同时,在上周,人民银行、银保监会发布通知,决定建立首套住房贷款利率政策动态调整机制。新建商品住宅销售价格环比和同比连续3个月均下降的城市,可阶段性维持、下调或取消当地首套住房贷款利率政策下限。

所以,2023年,在金融方面,西安将“因城施策”“多策并举”,更好地支持刚性住房需求,形成支持房地产市场平稳健康运行的长效机制。

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土地市场方面

热门区域供应受限、近郊成为主力

土地市场是新房的指向标,2022年高新区的大量供应,让万元地的存量不断上升,同时流拍率较低。

那么,2023年西安土拍能否持续火热?

我认为西安2023年的土拍市场的火热程度大概率与各区所推地块的优劣相关。

同时,随着主城住宅用地的不断消耗,2023年近郊和远郊将成为供应主力。

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根据最新的地块情况,截止1月10日,一季度共有17幅涉宅地块供应,但这些地块起拍价都较低,也侧面反映出了优质地块少。

因此,今年相对于2022年应该会比较拉闸,就看后面有没有优质地块供应了。

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新房/二手房倒挂逐渐消失

2万+楼盘或将成为常态

去年华润·未来城的DK5创下4.6万人登记的盛况,最吸睛的便是位置、品牌俱佳,面对片区内一万八九的均价,有着6-7000元/平的倒挂优势,令人冲动不已。

但经过几轮的市场验证,一二手房之间的倒挂越来越小,就比如高科麓湾而言,最近批次加推均价在1.4万/平左右,原本预期的“万人摇”也未能如约而至。

前批次所谓倒挂楼盘多属于老盘加推,经过近两年的疯狂去化,也所剩无几,所以新房/二手房倒挂逐渐消失将成为趋势。

据不完全统计,西安超2w+楼盘已有51个:

其次,高新今年新拍的地块,楼面价大多在1.2万/平左右,更有“名校+”地块,光是楼面价便达到了15904元/平,这意味着,明年的西安房价将有大幅冲破3万/平的局势。

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房价走高:2万+楼盘数据将攀升:

即将入市的纯新盘中,地价突破1万/平的比比皆是,在2021年,2万+/平的楼盘数量是40余个,截止2022年末,西安在售/待售的2万+/平楼盘数量已经超过60个;

在目前限价条件宽松的情况下,参考以以往新盘入市的价格来看,明年2万+/平的楼盘数量,会越来越多,按照50%的增速来看,截止2023年末,西安超2万+/平的楼盘数量很有可能突破90个;

再加上地段和低密产品的设计,未来产品的价格和形态,大概率是以“置换更优质的住宅”为主,房价格局也将逐渐发生改变,2万+/平或将成为房价常态水平。

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产品设计将逐渐走心

据住建公开信息统计,西安目前限购区内1-12月,共有51个楼盘进行了90次价格公示,共计15711套房源。

第一梯队主要分布在浐灞,有9盘超过2w/㎡:

其中参考均价在2-2.5w/㎡的楼盘有4个,分别是华宇御璟天宸、高新云熙港、紫薇华发云峰里、碧桂园高新云墅二期;参考均价在2.5w/㎡以上的有龙湖青云阙、天地源棠樾坊和紫薇云上。

第三梯队主要分布在航天和雁塔,有8盘超过2w/㎡:

航天新城有4盘的房价超过2w/㎡,分别是招商华宇长安玺、蓝光恒志芙蓉•覌辰、西安碧桂园云顶、山水香堤溪岸,合计1935套房源;

其中雁塔有4盘的房价超过2w/㎡,分别是金泰唐618、金泰观澜府、赛格中京坊、万科东望,合计1374套房源。

这些待入市楼盘均以大面积、低密度为主,伴随着均价逐渐走高,产品设计将逐渐走心,将以改善产品为主。

所以大家在改善选择时,需要清楚几点:

一是,注重区域,预算有限,可以选择便宜一些的,品质不差的,可能装修程度不那么好,甚至是毛坯房。有时候房产价值是区域发展支撑的,所以选区域比选产品更重要。

二是,预算充足,看产品,从园林社区配置,到户型设计,室内装修配置,是否有一些科技元素或者是领先市场的理念,未来居住舒适度很足。还有就是该盘起步面积大小,对比选择起步面积大的,未来社区圈层比较纯粹。

前追后赶,竞品争相上市,新拍土地也亟待入市,住房也从刚需过度到注重舒适的改善,城市在发展,我们被动前进。买房是量力而行的事情,适合自己就好。

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购买力以“改善”群体为主

据统计,明年将入市的楼盘分布在11个区域,高新待入市的新盘数量最多,约有18个,其次是港务区和浐灞,各有8个纯新盘待入市,城北大明宫、长安和经开次之,各有7个纯新盘待入市,灞桥、未央和曲江的新盘供应数量最少。

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高新、港务、浐灞依旧是“供货主力”板块:

自楼市回暖以来,西安一直采用以“名校+”的模式,带动新区发展,经过了几年的蜕变之后,“名校+”楼盘引领楼市已是常态;

在2023年待入市的楼盘中,高新港务作为主要供货板块,几乎一直遵循着万元地+名校的配套发展;

最典型的场面便是楼面价越拍越高,以高新为例,GX3-18-1、GX3-18-16两宗地在“一小、一中”的加持下,即使市场低温,也创下了12888元/㎡和12405元/㎡的成交楼面价,不容小觑。

第一,西安楼市目前遵循着“东北—西南”的发展规律,规划的二十余块教育用地和临近北方河景的稀缺资源,让港务和浐灞自然也不甘落后,地价虽然不同往日,但缓步前进的只是涨幅问题,发展依然值得期待。

雁塔作为高新的外溢板块,片区的人口密度在不断增加,房价也在逐步向高新看齐,也是不少泛高新置业家庭的首选区域;

航天新城作为西安的技术人才聚集地,再加上是航天供应经常处于紧张的情况下,所以大多数时候开盘,只要产品OK,基本都是开盘即去化的情况,所以想要在航天置业的小伙伴,就要多加留意片区新房动态。

第二,值得留意的是,科技二路作为连接西安主城与沣东、沣西的重要交通路网,伴随科技二路的正式通车;

从高新到昆明池的距离将缩短至十分钟,沣东的和高新之间的距离也直线拉近,这意味着,在未来一年的发展中,沣东将会持续发展现有的区位优势,厚积薄发。

第三,各个新开发区将会持续“名校+”的发展模式,热门置业板块临近教育用地的楼盘,会保持热度,这些区域将会是重点置业选择。