娱乐圈的大新闻：
“黑衣人上台怒掴主持人”
要不是“史皇”动手，我都已经忘了今年的奥斯卡已经开奖了。
简单还原一下事件经过：
主持人口嗨内涵“史皇”老婆的光头形象（脱发症），结果直接上台赏了他一耳光，回到座位还爆了粗口，被打完的主持人在台上一脸无辜，泪光闪闪，悲愤、尴尬、茫然几种情绪交织，隔着屏幕都能感受到尴尬至极。
都说伸手不打笑脸人，这一巴掌把全场都扇蒙了，但也正是这一巴掌，掴出了当晚直播的最高收视率。
无独有偶，大家预测政策底已现，即将迎来回暖的楼市，也挨了一巴掌。
谁打的？
我举报：二手房。
01.
二手房存量惊人，对房地产意味着什么?
相信不少人，已经看过下面这张全国主要城市二手房挂牌数的表单，相关的标题也用了“激增”、“暴涨”这样的字眼，普通人看到上面动辄超十万套以上的库存，估计被吓得够呛。
接着“房地产寒冬将至”、“等等党”的胜利等言论甚嚣尘上。
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二手房数量对房地产的影响真的这么大吗？房地产还有机会吗？大家先别忙着下结论，我们接着看。
表单的数据是真的，但如果你不会看数据，那么数据也能“骗人”。今天，我就带大家解读一下，贵阳二手房市场的真实情况。
从表单可以看到，贵阳二手房挂牌总数为39206套，位列主要城市26位。
因为每座城市的人口和面积都不一样，其实这个数据参考意义不大，像之前重庆的二手房挂牌量一直排名全国第一。
但重庆太大了，一个城市顶一个省，那二手房挂牌量大也是情理之中，所以重庆二手房库存量多不需要过度解读。
二手房挂牌量并不能说明问题，每万人挂牌量反而能更好反应市场的供需情况。贵阳每万人挂牌量65.5套，排名19位，那这能说明贵阳楼市不行了吗？
当然也不能，根据这个数据，先不行的还是沈阳、杭州、大连、南京这些大城市。抛开北方的一些城市，市场对杭州、南京这一类城市还是很有信心的。
其实在比较长的一段时间里，几个重要城市的二手房数量已经不低，只是最近恰好有人把最新的挂牌数做了整理，这样的总数对大多数人来说，还是比较刺激。
那这些数据究竟要怎么看，才能真正反应楼市的变化呢？
答案是：对比着看。
根据鸟叔2020年12月份的文章数据对比，可以直观看出这一年多来，全国主要几个城市二手房挂牌量的增长趋势。
当时重庆二手房挂牌数量为159454套房源，房源增加了2301套
当时成都二手房挂牌数量为134110套，房源增加了14641套
当时天津二手房挂牌数量为147414 套，房源增加了4973套
当时南京二手房挂牌数量为104314 套，房源增加了14405套
可以看出整个市场二手房的增量不一，像重庆、天津这样的城市增量非常可控，成都和南京在过去几年楼市增长迅速，大量项目在今年迎来交付，面对疫情后整个市场的下行，上涨预期落空，对于多套或者投资的业主，急于出货脱身。
贵阳当时的二手房挂牌数32235套，根据贝壳最新数据（39416套）显示，一年增加了22%，共7181套，幅度还是有点巨大。
不过单单观山湖就增加了3223套，其他五区相对温和不少。
接下来，针对贵阳二手房主要供应区域的具体分析，大家会对整个市场有更清晰的判断。
02.
二手房供应哪家强，花果园真是嘎嘎强！
▲好房研究所制图
先看贵阳六区，双核供应量位列前三，南明拿下第一，原因大家等会就知道。
但我没想到的是，观山湖居然挂了8558套，和老城两区只相差1000套左右。但老城两区的城市开发和人口聚集程度，明显要高观山湖不少。（根据七普数据，老城两个区的常住人口均超过100万，而观山湖只有64万。）
难道真如市场所言，10套观山湖，5套炒房客？
同时，乌当、白云的二手房挂牌数量最少，花溪因为有小河的存在，二手房的挂牌数高出白、乌两兄弟不少。
从这个表单看出，二手房的挂牌数和区域经济水平、人口活跃度紧密相关，所以将二手房数量作为楼市下行的依据，明显行不通。
▲好房研究所制图
细分到板块，我们看到贵阳的二手房供应和贵阳楼市发展特点紧密相连，老城核心区因为老破小居多，单位面积二手房存量不大。
同时，因为楼栋的老化和产权问题不易于交易，占市场的供应量非常小。
贵阳二手房是超级大盘的特卖场，“三大神盘”占据二手房市场半壁江山。因为随着城市开发推进，近些年各大品牌开放商涌入贵阳，楼市格局完全改变，新项目品质的提升，对原有的居民进行分流。
许多人选择迁往城市界面、配套更好，环境更优越的板块和小区。
花果园的密、未来方舟的偏、世纪城的堵，成了早一批入住居民逃离的最大原因。花果园更是凭一己之力支撑起南明二手房大半边天，一个项目贡献了5838套二手房，也是让人咋舌。
从每个板块的均价上看到，贵阳人对于观山湖的价值认可度是最高的，奥体中心、会展城、观山湖公园占据均价前三。（双龙航空港板块因为有大量的别墅产品，不具备可比性）
哪里的房价最坚挺，大家应该心中有数了吧。
▲好房研究所制图
具体到每个楼盘，观山湖和老城的项目各有特点，观山湖几个比较有代表性的项目，价格普遍不低。
除了北师大附小、附中加持的金华园以18000均价拿下观山湖楼王，位于金融城板块的美的林城也深受市场认可。
新世界受恒大的影响不小，经历过糟心的收房后，许多业主应该很难心平气和的入住了，不过新世界的12000均价不低，不知道大家有兴趣吗？
▲盛世花城小区
老城项目的价格跨度则比较大，二手房最高价也由老城的盛世花城拿下，为什么单点这个项目，因为它本身的学区配套过于强大，南明小学+贵阳十八中双学区加持。
同时也可以作为附近贵阳印象、新秀城两个新开项目的价格参考，按照市场新旧房产的定价规则，这两个项目的价格定在2.5w/㎡好像没什么问题？
除了双核比较重要的项目，可以看到贵阳大部分二手房均价还是相当亲民的，动辄7、8千的价格对于大部分人来说难度不大。
不过，这也极大限制了新盘的定价空间，导致许多销售不畅的新盘不断进行价格妥协，这样的恶性循环，让新房的交付风险也在加大。
低价新房和二手房大家会怎么选呢？
03.
楼市不同天，贵阳人爱新鲜~
虽然都在一个中国，但每个城市的发展阶段存在差异，上海和贵阳的楼市、北京和贵阳的楼市差别太大，这一点在二手房市场也有体现。
像北京、上海这样的一线城市，二手房的挂牌总量和每万人挂牌量都不是很高，为什么？
作为一线城市，这些发达城市开发已经很成熟，大部分核心区已经没有多少新地块可以开发，没有太多新项目可以选择，市场交易的主体都是二手房了。二手房的流通性和接受度更高，市场的存量更低。
目前除了一线城市，大部分的二线和三四线城市还是以新房市场为主，市场还没有轮到二手房。
比如2021年，
福州五区新房成交5.46万套，二手成交3.03万套，新房占大头。
青岛新房成交12.8万套，二手房成交6.6万套，新房是二手房的两倍。
成都新房成交18万套，二手房成交4.95万套，基本都被新房市场抢走了。
杭州新房成交20万套，二手房仅有7.8万套，新房成交都是大于二手房的。
大家发现没，除了一线城市，其他大部分城市的房产成交都是以新房为主的，甚至一线城市里面的深圳，也第一次新房成交超过二手。
这并不说二手房不好，主要是现阶段来说，贵阳人买新房性价比更高，原因有三：
◆新、旧房价差别不大；
◆直接对接开发商，交易流程简单；
◆减少多余税费、中介费成本。
另外就是很多普通购房者都有新房偏爱，有新的可以选，谁还用二手的呢？
其次，还有一个最重要的原因，新一线、二三线城市还在扩张中，还会持续有新房供应，这些新房供应一天没卖完，二手房的市场就会被挤压。
但是这并不意味着，将来二手房就没有未来。
核心区域的新房终将有一天会卖完，等新房的库存逐渐减少，供需达到平衡，就会回归二手房市场。
大家明白了这个基本逻辑，对二手房库存现象就不会有太多揣测了，对于多套房屋的业主或者投资客的话，手握城市核心的二手房，还是有价值的。
如果是老破小，或者是城市次级板块，建议还是趁早出手。
【后记】
开始不关心奥斯卡有感：
接着史密斯打人说起。
这届奥斯卡除了打人插曲带来的震撼，我突然发现自己作为一个电影爱好者，现在居然对世界电影界最盛大的颁奖典礼毫无兴趣了。
这在以前，情况完全不一样，像奥斯卡、金球奖、两岸三地的颁奖礼（金鸡、金马、金像），甚至法国的戛纳电影节，每次颁奖直播都不会落下，甚至照着获奖榜单搜电影，一睹风采。
为什么会有这样的变化？
▲俄乌战争
战略收缩、封锁隔离、逆全球化，相信这两年大家没少听到这样的描述，持续的国际竞争导致国家间的情感裂痕越来越深，疫情传播让经济、人文交流的边界越拉越开。
同时，每个人的生活半径也在各种疫情防控中越收越窄，经历过从小区的封闭，到城市的封闭，再到国家的封闭。
我们慢慢从地理上的封闭，变成了心理上的封闭，逐渐对远方失去了幻想，对生存以外的事情失去了兴趣~
▲贵阳猴耳天坑
今年，你有想过去哪里旅游吗？
还是每天只顾着关心自己绿码是否还在，身边是否有确诊病例。长期保持这样如履薄冰、小心翼翼的高压状态。
可能等不到你，旅游业就已经凉凉了~
不知不觉间，我们离诗和远方越来越远，
不知不觉间，我们的生活只有绿码和生存。
昨天的确诊案例，让贵阳疫情防控时隔多时再次拉响警报，可能也会让很多人清明回乡祭扫的计划面临变数。
但看着她全城蹦跶的轨迹，我已提不起任何责备的想法，毕竟在特定情况下，我们谁都可能变成她。
最后，祈祷疫情赶紧过去吧，我们再一起拥抱碧海和蓝天~
