| PART 1 |
“大印钞、大放水啦，要通货膨胀，赶紧买房抗货币贬值！”
这套话术，想必只要买过房的中国人都不止一次听过，往前追溯09、16，再到去年一整年，只要遇到降准降息准有人宣传。
今年初，当广义货币M2新增量来到28w亿的高点，这段经典又出现了，并且近来伴随楼市回暖愈发甚嚣尘上。
买房到底抗不抗通胀？怎么买？今日推文来解这个闷。
| PART 2 |
女神节刚过，国家统计局给出了2月CPI和PPI数据，只是2023的剧本没有按照预期地走，CPI环比-0.5%，同比仅上浮1%，PPI环比持平，同比继续走低-1.4%；
1月这两项为+0.8和-0.4%，一过春节又颓了，前者离预期1.8的预期，全年3%的目标相去甚远，后者完全对不起PMI（制造业采购经理指数，50为荣枯线）52.6的红火；
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CPI远低于置信区间下限（根据过往大数据的健康合理估计值2-3），不但没通胀，甚至消费一个月砍一半，需求侧和供给侧同步陷入萎缩，甚至陷入通缩压力。
说好的28万亿大放水，通货膨胀，利好楼市呢？水多了还通缩了？
这实际是多个问题的组合，即水去了哪？水多了一定会通胀吗？通胀怎么就利好楼市？
第一问，水去了哪，笔者在写过，年初1月国央企已经层层领了任务和钱了，大头去的自然是投资基建、保交房、借新债还旧债；
因此事实上大量的水基本没流到居民部门，尤其是最大头的新增中长期房贷，只有可怜的2500+亿。
但是，消费是经济的尽头，基建投资说到底最后依然要消费买单，比如借债修高速，每年产生养路费、高速费等还债，修地铁涨地价卖楼房补贴财政，这可以看作稳就业和拖缓通胀向居民部门传导的办法，本质不能替代消费的作用。
| PART 3 |
接上文，第二问，水多了一定会通胀吗，为什么还通缩了？
这里就要揭秘下统计口径，计算通胀一般各国有两种办法，一为CPI，二为新增M2和当年GDP增速的差值，CPI是居民物价指数，涵盖共计8个大类330多个项目：
食品占比最大34%，娱乐教育文化用品及服务14%，交通通讯10%，医疗保健个人用品10%，衣着9%，家庭设备及维修服务6%，烟酒及其他用品4%，居住13%；
其中食品猪肉这一项占25%，即CPI的9%是由猪肉价格决定，所以肉价特别容易影响CPI，也自然最容易被调控，所以又名猪pi；
而最鸡贼的则是13%的居住这项，比例极低还不将房价变化纳入，反映的是“平均房租”涨跌。
作为参考，美国的CPI的住房权重为42%，房价自然算在其中，事实上也鲜有发达国家CPI不算房价的。
所以，我国常年“通胀稳定”，如果用CPI看自然是如此的，而如果按新增M2和当年GDP增速的差值计算（当年国内多印的钱和当年国内产生的购买力的差值）则是另一个数据：
去年我国GDP增速3%，而到2023一月M2单年新增28.14万亿，较去年266.43的总量新10.5%，二者的差值7.5%即可近似看作去年通胀率，普遍2-3%通胀是健康区间。
结合一、二的解答，确实超发了近4.5%的大水，通胀实际存在，只是无论贷款和通胀都暂时没反映到居民部门，都去了基建投资拖时间。
如果你一生租房、经常自己买菜做饭、日常用品全是国产、没有过多奢侈欲望，靠劳动收入养活自己上班族，现在除了食品的其他大类物价有涨的趋势，于是存钱不消费，你确实正处在通缩压力中且相对越来越好——
只要不买东西，钱会越来越值钱，因为在产能过剩天量的我国，遇到出口不畅，商家必须清库存而内卷，最近红火的东风甩卖就是体现，慢慢，消费券和发钱也会多起来的。
如果你是有钱人，财富构成里有大量资产产生现金流，钱会不值钱，于是你正处在通胀中，于是你可以抵押资产，借银行的钱投资可以跑赢通胀和贷款的赛道，股、基、货、房等等。
这便是“富人通胀，穷人通缩”，因为一定是富人占极少数，所以整体通缩。
通缩大环境下，居民不消费，企业没利润，开始降价裁员，失业居民更没钱借债消费，恶性循环后经济停滞，所以通缩比通胀对经济的伤害更大，隔壁日本就是长期通缩的国家，90年代长什么样现在还长什么样。
这也是2022放了一整年水，我们目前遇到的压力。
| PART 4 |
于是，便有第三问，买房能扛通胀？怎么买呢？
光说不练假把式，用数字说话，就以上一部分7%的粗略通胀计算，若小明有100万打算买房，按买房到交付的周期三年算，三年后，相同购买力需要变成约122万才能扛通胀，即100*1.07^3;
小明以100万为本金，4成首付上车250万房产，即向银行借款150万，选择月支出最少的等额本息30年借款借3年，用目前4.9%的稳定利率计算，每月还7960，还3年36个月；
3年后，不计通胀，共付款100+150+28.6=278.6万，此时若计算通胀，则卖房需要339.892万才能覆盖成本，即三年涨价35%，每年涨近10%的房价。
当然，不是每年都有大放水、GDP增速这么低，通胀7%确实高了，笔者就假设GDP增速按预期回到5%，且只有5%通胀，还是买的现房可以三年出租代入：
重新以上的计算，100三年后要变成115万，250万的小房子常规租金3500元/月不错了，每月还款压力降至7960-3500=4460，三年为100+150+0.446*36=266万，266*1.15=305.9万覆盖通胀及负债成本，即涨幅22%，房价每年涨近7%。
以上还只是不考虑税、机会成本、时间成本、自住租金成本理想的纯计算。
年化7%的涨幅，相当于10年房价翻一倍。在过去，杭州的房价从1w到2w，2w到4w不是什么大问题，甚至5年就做到了，房产当然是扛通胀的利器；
如今，当均价已然高企，4w/㎡已成粉盘区，5-6w/㎡才是改善豪宅的情况下，以数字收益为基础判断楼市，很多事就不会盲目，能实现7%年化涨幅的，不止只有金字塔尖的一些板块的优质房子，还有尚处在低均价但势头猛的板块——
比如前者有钱二的部分、申花、奥体，后者有3.6w/㎡级的未科、3.95w/㎡的市北、3.15w/㎡的宁围总部社区、2w/㎡左右的闲林等等，这些也只能说若经济转好很有潜力，稀缺产品有溢价权，房租收益会跟涨，并不是每个都能做到十年翻番。
因此，可以得出结论，放水了和大部分人无关而是通缩，如今大部分的房子也跑不赢通胀，更多是必须买优质板块的好房子，正向置换并秉持宁缺毋滥的心态，才能缓解通胀；
当然，大白话是老百姓除了买房也确实没别的选，其他的股、基、货不懂的买不好连本金都难保。
| PART 5 |
写到这里，应该会有读者有疑问，既然富人通胀，为啥富人不借钱买房呢？
一来富人的数量少，再怎么买也撑不起新房市场的规模，何况有各类摇号和资格筛选；
二来富人的渠道多，经济困难时以风控为第一宗旨，IFC、奥体、申花、杭氧等红盘去摇一下，普通的房产未必有其他投资渠道赚的多、流动性好；
举个例子，比如前些年6%的利率上车的购房者们，欠款合同在银行转头卖给金融公司打包成年化3%的理财产品卖给富人，赚的不多但是稳定啊。
三来，富人都是对钱很敏感的人，在大众预期转好前不见兔子不撒鹰，富人只会提前布局，等待普通人大量进场，身先士卒的事才不做。
这也解释了为什么自上而下鼓励大力刚需买房上车、刚改置换上车，因为消费必须形成规模和量，面临通胀和通缩的人群才能各自安好，而房子就是最大宗的消费品。
穷人买房稀释了整体的通胀，而整体中富人因为占有更多而收益更多，这便是是买房扛通胀的真实，从这个意义上说，甩掉既通胀又降价的房子与买到一个优质房产同样重要。
买房求精不求多，正向置换要积极，两句箴言，与诸君共勉。
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文章来源:杭州房叔
