2月，广州印发全国首部国际消费中心城市培育建设专项规划，建设“一带两区一轴”的世界级消费功能核心承载区，构建“5+2+4+N”广州总体商圈布局体系；北京发布城市副中心文化旅游区发展建设三年行动计划，构建“1+4”文旅商融合发展产业体系，打造“环球影城×大运河”国际消费体验区。市场表现方面，2023年1-2月，全国300城商办用地推出与成交面积同比均下降，成交楼面均价同比上涨，平均溢价率同比下降。行业动态方面，MUJI国内首家“农场概念店”开业，越秀地产商业板块正式更名为“越秀商管”。
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本期看点
01政策动态
➤广州发布全国首个国际消费中心城市主题规划
➤北京发布城市副中心文化旅游区发展建设三年行动计划，打造“环球影城×大运河”国际消费体验区
02市场表现
➤ 商办用地：2023年1-2月，全国300城商办用地推出与成交规划建筑面积同比均下降，成交楼面均价同比上涨，平均溢价率同比下降
➤大宗交易：2023年1-2月，中指数据共监测到商业地产大宗交易9笔
03 行业动态
➤2022年，华润万象生活外拓13个轻资产商业项目
➤MUJI国内首家“农场概念店”开业
➤越秀地产商业板块正式更名为“越秀商管”，提出“一核两翼”资管战略
➤海雅集团与兰桂坊集团举行签约仪式，将兰桂坊商业模式复制至至深圳、中山等城市
政策动态
1.广州发布全国首个国际消费中心城市主题规划
2月25日，广州市人民政府印发《广州市建设国际消费中心城市发展规划（2022—2025年）》，规划提出，广州计划用5年左右时间，基本建成“湾区制造”引领、全球资源荟萃，错位互补协同、城乡生态包容，文商旅体融合、岭南文化凸显，自由便利流动、交向互济共进，面向世界的数智化、时尚化、现代化国际消费中心城市，焕发“千年商都”的经典魅力与时代活力。
《发展规划》结合广州在消费领域的优势，提出构建产业型、流量型、服务型消费体系，从“优化消费空间品质”，“提高中心辐射能级”，“提升消费国际化水平”三个方面安排了“推动商圈品质提升”、“打造新型消费场景”等12项具体工作任务。空间布局方面，《发展规划》提出要“建设依托珠江打造世界级消费服务业发展带（一带），聚焦中央活力区和南沙滨海新城打造国际文化旅游消费地（两区），拓展提升城市新中轴打造消费地标集聚地（一轴）的世界级消费功能核心承载区。”同时构建了“建设5个世界级地标商圈、打造2个具有世界影响力的岭南特色商圈、培育4个枢纽型国际知名商圈、打造若干满足人民群众需求的新型城市级商业中心、发展国际化新型社区商业”的“5+2+4+N”城市商圈体系。
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资料来源：中指研究院综合整理
中指点评：
《发展规划》以“千年商都”为抓手，构建产业型、流量型、消费型服务体系；建设“一带两区一轴”的世界级消费功能核心承载区，构建“5+2+4+N”广州总体商圈布局体系。同时，《发展规划》落实“任务项目化、项目清单化、清单责任化”的工作要求，结合各行政区的资源与条件，提出差异化分区发展指引，明确各部门任务清单，保障具体建设工作的实施。
2.北京发布城市副中心文化旅游区发展建设三年行动计划，打造“环球影城×大运河”国际消费体验区
2月26日，北京市通州区人民政府印发《北京城市副中心文化旅游区发展建设三年行动计划（2023-2025年）》，围绕“文化旅游新地标、文创科技新高地、国际交流新窗口”目标定位，坚持以文塑旅、以旅彰文、文旅融合，立长远、强功能、上台阶，提出至2025年短期发展目标，并展望谋划了2035年发展愿景。从空间规划上，打造“一核引领，一带聚力，多区承溢”的产业功能布局；从产业功能定位上，构建“1+4”文旅商融合发展产业体系，持续带动文化旅游区文旅功能提升和消费增长，着力打造国际旅游新消费目的地。
资料来源：中指研究院综合整理
中指点评：
《行动计划》制定主题旅游赋能行动等六项重点任务，构建以主题旅游为核心产业，重点发展培育IP设计、数字创意、潮流体育、演艺娱乐四大细分产业的“1+4”文旅商融合发展产业体系，打造环球影城、大运河两张副中心旅游“金名片”，为全球游客带来高品质旅游体验的同时促进消费增长。
市场表现
（一）商办用地
1、2023年1-2月，全国300城商办用地推出与成交规划建筑面积同比均下降，成交楼面均价同比上涨，平均溢价率同比下降
图：2021年2月-2023年2月全国300城商办用地推出及成交情况
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
市场监测：/
2023年2月：全国300城商办用地共推出526万平方米，同比小幅增长2.3%，成交432万平方米，同比下降26.0%。
2023年1-2月：全国300城商办用地共推出1025万平方米，同比下降16.6%，成交980万平方米，同比下降41.3%。
图：2021年2月-2023年2月全国300城商办用地成交楼面均价及溢价率情况
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
市场监测：/
2023年2月：全国300城商办用地成交楼面均价为3047元/㎡，同比小幅下跌3.3%，平均溢价率为0.4%，同比下降4.7个百分点。
2023年1-2月：全国300城商办用地成交楼面均价为2984元/㎡，同比上涨28.6%，平均溢价率为1.4%，同比下降2.5个百分点。
2、三四线城市商办用地推出及成交规划建筑面积同比均大幅缩量
图：2018年-2023年2月各线城市商办用地成交规划建筑面积及同比变化趋势
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
市场监测：/
推出及成交规划建筑面积：2023年1-2月，一线城市商办用地推出规划建筑面积为93万平方米，低基数下同比大幅增长86.2%，成交规划建筑面积为95万平方米，与上年同期持平；二线城市商办用地推出规划建筑面积为404万平方米，低基数下同比大幅增长67.9% ，成交规划建筑面积为371万平方米，同比下降39.8%；三四线城市商办用地推出及成交规划建筑面积分别为528万平方米、514万平方米，同比分别大幅下降43.8%、46.4%
图：2018年-2023年2月各线城市商办用地成交楼面价及同比变化趋势
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
市场监测：/
成交楼面均价及平均溢价率：2023年1-2月，一线城市商办用地成交楼面均价为14111元/㎡，低基数下同比大幅上涨91.0%，二线城市为2249元/㎡，同比下跌32.8%，三四线城市为1466元/㎡，同比上涨26.4%。平均溢价率方面，一线城市无溢价成交地块，二线及三四线城市商办用地平均溢价率均为2.6%，同比分别下降2.1个百分点、1.6个百分点。
（二）大宗交易：2023年1-2月，中指数据共监测到商业地产大宗交易9笔
注：本表仅列示2月监测案例，交易笔数统计去掉了关联交易、项目注入房托等非市场化行为产生的交易，物业类型不包含工业。
数据来源：中指数据CREIS（点击查看）
市场监测：/
行业动态
1、2022年，华润万象生活外拓13个轻资产商业项目
1月30日，华润万象生活在官微披露了2022年度商管板块外拓成绩单，全年共计新签13个轻资产商业项目，覆盖太原、南昌、珠海等多个核心一二线及强三线城市。具体包括：太原钟楼街项目、珠海香洲优特汇项目、南昌天使金融广场项目、南宁朝阳里项目、厦门磐基中心&磐基莲花里项目、成都陆肖TOD项目、上海新田商业项目、阿里巴巴南京及武汉商业项目、深圳新玺项目、无锡文化艺术中心项目、重庆解放碑新华邹容项目和深圳龙岗大运中心。
资料来源：中指研究院综合整理
中指点评：
在商业地产市场整体承压的背景下，华润万象生活等头部企业加大轻资产拓展力度，以实现规模增长。从拓展策略来看，头部企业积极尝试拓展不同类型项目，如TOD项目、城市更新项目、文旅项目等，不断提升运营能力，完善服务体系。
2、MUJI国内首家“农场概念店”开业
2月17日，MUJI上海前滩太古里店开业。该店是国内首家“农场概念店”，集结多个灵感源于大自然的新业态，不仅拥有全球首个MUJI FARM，还集合了中国首家MUJI茶工坊、首次在国内门店亮相的MUJI WINE、上海第二家MUJI Diner、优选食品杂货，打造复合型业态门店。
资料来源：中指研究院综合整理
中指点评：
为满足消费者多元化消费需求，MUJI持续探索新业态，陆续开设酒店、便利店、生鲜店等特色门店；同时不断丰富产品SKU，从家居、日化向零食、餐饮、文化产品延伸，在旗舰店中引入书店、餐厅等业态，以覆盖更多消费群体，适应更广泛的市场。
3、越秀地产商业板块正式更名为“越秀商管”，提出“一核两翼”资管战略
2月28日，越秀地产官微宣布，商业板块正式更名为“越秀商管”，同时，越秀商管升级“一核两翼”资管战略，即以越秀地产和越秀房托的“地产+金融——双平台互动”为发展核心引擎，打造“业务经营平台和资本管理平台”战略协同两翼，在已有的资本运作基础上，进一步强化“投资运营+资本运作”的深度黏合。
资料来源：中指研究院综合整理
中指点评：
随着不动产私募投资基金试点启动和公募REITs试点范围的逐步扩大，我国不动产金融链条正在逐渐形成，优质商业地产企业和项目或将得到更多金融支持机会。在此背景下，头部企业更加注重项目运营能力和资产管理能力的提升，强化自身实力，抓住不动产金融所带来的机遇，实现企业跨越式发展。
4、海雅集团与兰桂坊集团举行签约仪式，将兰桂坊商业模式复制至深圳、中山等城市
3月1日，海雅集团官微发布消息称，兰桂坊集团与海雅集团在深圳签署全国战略合作协议。“中国海雅兰桂坊”将把香港“兰桂坊”的商业模式复制到深圳、中山及内地其他主要城市。即将在中山海雅缤纷城落地的“海雅兰桂坊”将是广东省首家。
中指点评：
海雅集团与兰桂坊集团的合作将为深圳、中山等大湾区城市引入独具香港特色的休闲娱乐IP，以及更多国内、国际知名的餐厅和酒吧，给大湾区消费者带来创意独特、舒适优雅的休闲娱乐消费内容。
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政策解读：
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2023年1-2月全国房地产企业拿地TOP100排行榜
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中国房地产企业融资监测月报-2023年1月
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房地产市场：
2023年1月商业地产市场月报
2023年2月住房租赁市场月报
中国房地产市场月报2023年02月
中国300城市土地市场交易情报（2023年2月）
指数研究：
中国房地产指数系统百城价格指数报告（2023年2月）
2023年1月十大城市二手房房价地图
物业研究：
中国物业管理行业 2022 年度总结与 2023 年度展望
2022年中国物业服务价格指数研究报告
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