北京章哥，房地产从业20年，通晓业内门道，我不做所谓的“专家”，只用二十年实战经验帮大家答疑解惑。
一
Q:
夫妻京户，小孩目前在陶然亭地铁站附近上小学。买首套房，首付款（总首付+中介费）不超过140万，预算考虑成交价约330万的房子。北京南站、马家堡、角门西这3个地铁站附近的二手商品房哪几个小区质量好些，性价比高些，值得考虑入手呢？
A：
1、140万含税费，买330万的，不是太容易。评估价一般都打9折，然后再按65%的额度。330*0.9*0.65=193万，而税费至少要10万，1%契税+2%以上的中介费。这看具体的房源吧，一房一议，如果能高评才好说些。
2、二手商品房，期望值有点儿高了。这价位如果看公房、经适房或回迁房的还选择多些，商品房一是面积偏大，二是单价也略高，不好买到多合适的。符合价位的也基本都是开间，比如左右坊和未来66等等，明月嘉园也有，但这也是经适房了。另外开间的都不大，更适合单身，家庭居住的话就看自己了。
3、所以我建议要不稍微降低点儿要求，看看其他类型的，这样选择多些。比如嘉园二里，房龄虽然比较长了，但质量不错，当年宣武城建开发的。小区的劣势就是密度大点儿，产权单位和物业有点儿多，品质普通。但从居住来讲性价比算比较高的，正规一居室或改的小两居都有。
南站周边，二环附近就是开阳里，危改的安置房为主；洋桥这边也是老房多，好像都没什么商品房小区。
4、要不还是先现场看看房吧，尽量以草桥角门西一带为主，保值相对好些。也可以看看富卓苑，20年的房龄，商品房为主，有部分经适房，性价比也挺好的，应该能买到正规一居。
仅供参考。
二
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Q:
我所在单位2024年搬通州，我家孩子2023.9月入学。纠结通州的北京学校和海淀的中关村学区，选择海淀就要面临单程2小时通勤，又怕通州学校教学质量不好，海淀有房。想听听您的建议，还有小升初回海淀的政策。
A：
1、这外人怎么好建议呢？而且今年入学， 5月份就是信息采集，换房换学区的来得及吗？
2、通州教育水平，得看跟海淀什么学校比了，如果跟中关村那就没有可比性，没必要比，学习竞争的氛围差的太悬殊了。今年又是有史以来的入学高峰期，孩子最多的年份，考虑好之后中考高考就业的一系列竞争吧。
常规建议是能选择好学校就尽量，这就跟毕业选城市似的，最好选京沪深这种的，比其他小城市机会多。但大城市的弊病就是得更加辛苦打拼，想躺赢是做不到的。就算是努力了也未必能怎样，只是多了些锻炼机会而已。
3、小升初回海淀，按现在的政策就是先拼点招呗。如果还存在杯赛和考级的就以这些填简历，如果没有的话就看早培入营和北京市三好生了。到目前为止海淀还是更重视数学的，如果考虑点招就别放松杯赛，一个大师银就基本够了。英语倒好说，注意考级就行。其他的机器人什么的也同样，语文有杯更好没有也行。
不能点招那就是派位了，纯粹靠运气。一般来说不容易进牛中，就算进了也不是牛班，意义不是很大。所以小升初转海淀的都是牛娃为主，要不然万一派入渣校就还不如在通州呢。
4、这我没明确建议，只能家长定，我只是列出这些现状而已。
仅供参考。
三
Q:
我家目前有两套房子，一套回龙观龙泽苑的125平3居，一套西三旗富力桃园2居。老公国企，还有7年退休，我还有4年退，儿子刚上班，目前家里年收入100万±。目前看回龙观这边升值明显弱于市里，想把龙泽苑这套换到市里（需要加钱了肯定），西三旗那套留着儿子将来用。
我的判断和计划是否合理？如果换市里，哪里合适点？不考虑学区，我在国贸上班，老公保福寺桥上班，儿子月坛上班。
A：
1、回龙观升值弱于市里，那是因为学区房的溢价，近十年来一直都是入学高峰期，当然升值比非学区房强了。
换到市里可考虑好，明年是高峰期的最后一年，2025年就是拐点，2026年进入低谷期了。如果没有政策支撑，那学区房的溢价部分可有可能受影响。
2、换哪里合适，常规建议如果预算高就选择最好学区的呗。这不是考不考虑的问题，是客观存在，必须考虑。
既然在月坛上班就主要看月坛的，比如发改委的那几个院子，房龄相对新，物业好，各项都占优，就算到了低谷期也是支撑大的。都在红塔附近，可以先看看，就是单价总价都相对高。
不过这种房相对溢价倒低，普通家庭一般炒不动，也就更稳妥些。简单一句话就是好东西在什么时候都稀缺，学区热度降下来之后，居住体验越好的保值才越好。
仅供参考。
四
Q:
章哥你好，我的问题如下：1）首付及总价：首付180w，总价450W以内；2）买房资格：首套；3）贷款资格：首套；4）买房需求：落户口+保值+希望可以出租减轻房贷压力；5）居室需求：两居室；6）已看板块小区：上庄，清河，昌平南，马驹桥，台湖，大兴西红门，通州；7） 通勤时间要求：无；8）预计买房时间：今年；9）其它：您好，我去年毕业落户拿到户口，人不在北京工作。本来没有急迫的买房需要，今年看到23年北京房价可能会涨，凑了凑首付，想上车一套房。主要诉求是希望两居室，能够落户+出租，租一些房租减轻还贷压力。目前还没有孩子。
目前看了：
1、海淀上庄的两居室，离故宫北院区较近，首付较低，但是房龄比较老，感觉随着故宫北建成，能有升值空间，类似的还有更靠北一些的三信嘉苑。
2、海淀清河永泰园附近，首付有一些压力，房龄老，但是感觉出租比较容易。
3、昌平的文源府，新房，有二室一厅可选，户型方正，感觉和永泰接近，比较有升值空间，但是没有好的学区，怕跑不赢海淀。
4、西城区的地下室小区，或者海淀学院路附近的地下室，总价在400左右。因为我的户口在西城，不知道有没有价值买，未来是否有升值的潜力。
A：
1、房产的价值由地段儿决定，能理解吧。上庄这种地段儿更适合自住，当海淀学籍的占坑儿房也行，但投资谈不上，很少有人愿意多花钱到这种地方享受人生的。不是挨着故宫的就算王府，八宝山旁边的也不都是墓地。
北院能带动升值，这事儿还是咨询皇帝们吧，活着的现实中是做不到的。甭说北院了，就是正经的紫禁城也没带动房价啊，谁会逛个景点还在旁边买套房啊？这要不问问马未都吧，他要是愿意买或许还行。
简单说这就是幻想，看看通州环球影城就知道了，会对周边的基础设施有帮助，但跟房价没关系。其他的看看鸟巢水立方和工体什么的，不给周边添乱才更好呢。
2、永泰属于地段儿不错的，升值也挺好，学区溢价不算太高。不过这预算估计能买到的也是带硬伤的，至少是楼层好不到哪儿去。考虑好吧，老房的优势是保值相对稳定，肯定跟随板块大盘。劣势是流动性弱，出手的时候未必好卖，有硬伤的就更难。所以确定长期持有的再买，不动不动套现也就无所谓流动性了。
3、新房我不熟，这咨询卖房的吧。但非得跟海淀比没必要，出身不同的强行攀比没意义。郊区新房大多数都是自住为主的，看价格吧，能做到倒挂就算合适。就是出租不太划算，有几年装修就毁了，收的租金未必抵的上损耗。算算账吧。
4、西城地下室，这就是纯炒房了呗。考虑好吧，今明两年是入学高峰期，溢价最高的时候。2025年后就进入低谷期了，溢价有可能受影响。地下室更是纯粹的占坑儿房，总价低但溢价率并不低，而且不好卖。是否能升值看运气吧，考虑好输的起再赌。
5、我觉得还是再想想吧，感觉幻想的成分比较高，光想着贼吃肉没看见贼挨揍。自住是消费，保值是投资，炒房是赌博，在预算不高的情况下不可能什么都兼顾。
仅供参考。
五
Q:
我在望京上班，想买一套三居自住兼保值的房子，二套。看了望京的季景沁园、首开知语城、国风北京国风上观、风格雅园、嘉美风尚，希望是户型方正通透的，所以也看了奶西新房，朝青御翠园新房。预算1000 到 1200 ，也可超出我们看过的板块，您帮忙推荐保值增值较好的，新房二手次新都可，也可以适当加一点预算。您有什么建议吗？
A：
1、新房我不熟，这得咨询组织看房团的。常规建议是自住为主的买新房，居住体验最好，保值为主的买二手的，相对更稳妥。这就跟新车二手车的意思差不多，注重新产品的驾乘体验就买新的，什么东西都是越新的越好。注重性价比，或者是过几年还想换那就买二手的，大多数情况不吃亏。
当然新房也未必吃亏，看价格吧，能做到倒挂就算合适。李嘉诚的这前几期都保值不错，以这儿为主吧。奶西这不太好说，毕竟是新板块，优惠的多才合适。
2、二手房如果注重保值就以望京东为主，还有望京北，西边在这些年稍弱一些。季景沁园等项目前些年比东边的几个贵多了，现在逐步拉近，甚至被反超了。橄榄城是最明显的，之前比季景沁园低20%都不止，现在超过不少了。
另外像风格雅园这种就是自住为主吧，全北京的这种产品没什么保值好的，否则也不会这价格。在别人手里连续走低，很难说接盘后就能逆转趋势，便宜自有便宜的道理。
3、总之如果是新房就先看和黄的，二手的先看国风的，嘉美风尚和风格雅园自住为主。其他的没什么建议，感觉这是刚有想法吧，还挺随意的阶段呢。多考虑一下吧，重视为好。
仅供参考。
六
Q:
请问您对北京和上海怎么比较？我是工作两边跑，但过几年肯定会在一边为主固定下来，所以想提前买下房子。现在是两边的均价都差不多，在不考虑具体位置的情况下，您觉得将来两座城市的发展会怎样？
A：
1、这问题太大了，我不懂啊。
2、我算半个上海人，但让我选的话还是在北京。不是说上海不好，而是在北京住习惯了。
或者这么说吧，我在上海的时候琢磨过，以外地人的心态来看，长三角都市圈儿的城市哪个都挺好。即便是不在上海工作生活，周边的杭州、南京、苏州等等都是大城市，经济也都非常强，宁波也是副省级城市呢。其他的地级经济强市就更多了，无锡、常州、昆山和南通什么的，一数一大串儿。也就是说，上海的优势是周边整体强，簇拥着上海。
而北京不太一样，甭说京津冀都市圈了，几乎是北方一家独大。到目前为止，北京从周边就是吸血，甚至可以说是整个北方的人才供应着北方，而其他有些城市都成了燃料了。
3、这两种模式谈不上哪个更好，但咱别老想着经济好，也考虑一下经济不好的时候吧。假定经济危机一下子很多年，你觉得北京上海哪里的支撑会更强？
我觉得可能是北京好些，假定某人在上海失业了，在当地找不到工作的话可以杭州南京的转一圈儿。而在北京如果失业了，北方还真没什么地方可去。尤其是金融互联网等行业，如果在北京找不到工作，去北方其他城市就更难了。
所以在我看来，全国经济好的时候两座城市都会很好。而如果是经济危机延续，或许北京会得到的支撑更大些，毕竟北方没什么太多其他替代城市了。
仅供参考。
七
Q:
请问这套K2十里春风的算是捡漏儿吗？原价应该是2.4w的，现在只要1.5w，80平，原价190w，现在120w，他亏70w。周边配套确实不好，但这价格低，将来如果配套建设起来是不是就算跑赢大盘了？
A：
1、如果是“真实”的房源那就算是捡漏了，1.5/2.4=63%，63折，太便宜了。但这套房的原价未必是2.4万，既然标着有贷款112万，那112/0.65=172万，172/80=2.15万。1.5/2.15=70%，赔了30%，60万。很高了，如果是真房源，那本金基本上赔干净了。
不过我看着不太像，这套房是8月份挂牌的，卖了4个月，怎么还没卖掉啊？是别人没看到还是凑不出钱，或者是别人不觉得便宜？
常规来说，如果是真的捡漏儿房源，那都不会挂外网，中介内部就消化了。就算他们自己钱不够，谁手机里还没有几个想投资的客户啊？既然能挂出来，就说明不算捡漏儿，或者是房源有其他问题无法交易的，所以才挂着起哄。
2、去看看吧，如果是真房源就不算贵，但大概率是白跑一趟。好几十公里呢，够累的。我看十里春风的其他房源有1.9万的，应该是真实价格。如果这是成交价，那1.5/1.9=80%，也就是和没硬伤的价格差率是20%，这就不算太捡漏儿了，常规也是10-15%呢。
3、是否跑赢大盘？如果是真的捡了漏儿，那就有可能跑赢大盘。因为人家的价格就是按照配套建成之后的“预期”来制定的，这是人家开发商的利润。那现在售楼处的价格是2.4万，你如果低于这个价格买到，将来配套也如期建成，中间的就是利润。是否能跑赢大盘不一定，毕竟这里太偏远了，还是算利润吧，觉得能赚就买。
4、但我还是提醒一句，北京的有钱人多，懂投资的也多，中介里懂投资的更多。如果是他们都没看上的便宜房源，那自然就有便宜的道理。
仅供参考。
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