大家好，我是一休，北京地产行业的一名深耕者，擅长多盘硬杠+深度测评+硬核爆料，坚持原创输出，只想说点实话。
本文首发于【一休侃房】公众号。
基本信息
楼盘名称：揽星辰
开发商：北京建工
价格：单价3.3万-4万。
位置：房山区，苏庄地铁站南300米。
户型：64㎡-72㎡两居、84-102㎡三居、118㎡四居。
容积率2.4、22栋楼、1277户、7-15层住宅、车位配比1:1.1。
关键词：
西五环外、北京国企开发商、精装交付、地铁房山线、纯商品房、成熟教育配套、刚需上车盘、低总价门槛。
优缺点分析放在文末，一休专属福利，想薅羊毛欢迎。
土拍时刻
在2022年北京三批次集中供地中，北京建工以总价16.7亿底价摘得房山区佳世苑三期FS00-0113-0008、0009地块，折合楼面价约1.5万元/㎡左右。
地块位于房山区西潞街道，用地规模48701.2平米，地上建筑规模96913.38平米。
销售指导价4.5万/㎡。控高45米，容积率2.4，没有套内7090限制，无保障房配建。
地段分析
北京建工揽星宸位于西南五环外，房山区的良乡板块，也可以理解为房山城中心的南侧，这里曾被叫做良乡开发区。
地块西侧是翠柳大街，一路之隔是二手房小区佳世苑的北区和南区。再往西有一个小公园和一个大货运枢纽。
东侧是一大片产业园区，叫做良乡经济开发区，中关村房山园也在这里，这一带算是房山的纳税大户了，房山区政府干脆在这儿搞了一个第二办公区，就在刺猬河旁，河对岸就是发改委和财政局，相信咱北京体制内的朋友都明白这意味着什么。
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南侧有一条铁路线，也就是通往良乡站的那一条。乘坐良乡的副中心线半个多小时可以到北京站，一小时到通州。再往南是共有产权房金林嘉苑和集体租赁住房雄越自如里。南侧450米左右，在建房山区中医医院新院区。
住宅地块北侧300米是地铁房山线的苏庄站，再往北一路之隔是限竞房中海京西里小区及其商业京西荟和友里公寓，还有北京工商大学附属小学、初中，北师大良乡附属中学。
再来说说揽星宸的周边配套情况。
地铁方面：
地铁房山线一路向北，在郭公庄站换乘 9 号线快速直达丰台科技园总部基地。在首经贸站换乘 10 号线能够到达西三环、东三环。东管头南站换乘16号线，直奔海淀。
房山线的利好尚未释放完毕，未来还可直达丽泽商务区，丽金线规划还能到达金融街。
公路方面：
南北方向的干路主要是京港澳高速、京雄高速，西六环其实不会太常用。东西方向的干路是南六环、京良路。
项目北侧和西侧的路，早已通车，这是最重要的两个方向，向北是去老城，向东是去大学城。而地块东侧和两地块之间的路还有改善空间。
商业购物配套：
小区马路对面是佳世苑菜市场和佳世苑底商，很方便。地铁站旁，京西荟现代化商场，这俩配套就能满足基本日常所需。
周末的话，如果想逛大商场，可以去房山天街、国泰百货、华冠购物中心，开车都在20分钟内。也可以坐地铁去新开的熙悦天街或者首创奥莱。
项目北侧的商业金融地块，也有可能配建一点便民商业，暂不确定。南侧的超级蜂巢也有一些商业。
学校配套：
项目配建了幼儿园，就在家门口，接送非常方便。往北走450米左右，是北京工商大学附属小学和附属中学。
旁边还有北师大良乡附属中学，校区面积非常大，是北京示范性高中。
医疗配套：
这方面揽星宸的优势很大，直线距离房山区妇幼保健院900米、房山区良乡医院2.3公里（这是房山六环内目前唯一的三级医院）。
最大利好当属房山区中医医院，也叫北京中医药大学房山医院，目前已经确定将主院区从六环外的房山老城搬到良乡这边，毕竟那边实在太偏远了。就在项目南侧500米，这是整个房山区唯一的三甲。
医院方面，还可以期待宣武医院来房山的利好，位置在长阳，据说是要把主院区弄过来，果真如此的话，那可真是大大提高房山医疗水平了。
揽星宸直线距离2公里内，有以下这些单位，：医疗保障局、教委、市场监督管理局、民政局、老干部局、规自委分局、文旅局、生态环境局、交通局、社保中心、园林绿化局、公路分局。
别的不说了，其实单看某些单位的分布，就能说明很多问题，能大概知道这地方是否成熟。
产品分析
揽星宸项目户型较多，两居、三居、四居户型都有，三居户型为主，整体偏刚需。
楼栋不同，梯户比也不一样，有常规的一梯两户、两梯四户，还有两梯两户这种改善设计，层高均为2.95米。
精装交付，据说装标很高。开盘单价预计3.4-3.8万，算是北京价格最低的地铁盘了，总价210万起。
样板间开放72㎡、93㎡、118㎡，具体的户型折扣、底价优惠情况可留言。
64㎡纯东两居，户型非常扁平，不太深，上午的采光会非常好，房间也不会太暗。
麻雀虽小五脏俱全，甚至卫生间还做到了台盆外置，两个卧室分列客厅两侧，减少了彼此打扰。
硬要说缺点的话，餐厅位置要算一个，略显尴尬。这是因为进深短带来的，果然，凡事有利就有弊。
72㎡纯南两居，这种两梯四户的楼栋，基本都这个设计思路，很难做到创新。
全天采光会很不错，但通透性相对差点。
以上两个两居户型算是两居主力。
如果想要通透性，也可考虑东西通透的71㎡两居户型，也就是64㎡两居的邻居，也是两梯四户，主要采光面是朝西，看小区内景的，边户可以做到明卫。
还有一个75㎡两居，南北通透且明厨明卫，房源很少。
想要户型图的后台找我，一休可以帮你解析深度优缺点。
84㎡三居主力户型，中间户居多，但也可以做到明厨明卫。
相比其他89㎡三居，少了5㎡，变相降低了购房门槛。
93㎡三居与中间户84㎡同属一个楼栋，只是这个是边户，面积大了9㎡，各个功能区的面积都有提升。
客厅转角飘窗，采光很不错，厨房、卫生间通风也都有提升。而且是双卫设计，主卧套房，动线也更好。
102㎡三居，揽星宸项目唯一两梯两户的户型。三面宽朝南，网红设计风格，通透性好，三个卧室互不打扰。U型厨房，双卫设计。
只分布在2号楼和3号楼，位置在小区最北侧。
118㎡四居，揽星宸最大户型。
三面宽朝南，但面宽尺寸较为一般，收纳空间不错。
优点总结
1、揽星宸位于西潞街道，城市界面不会太荒凉，和大部分新盘、新地块在XX村、XX镇、XX地区相比，街道还有点优势的，懂行的朋友一定能理解。
2、很多人已经默认把良乡当做房山的中心城区了，而不是六环外的那个，按照这个思路，位于良乡南部的揽星宸自然也算城区内。各种配套很成熟，这也是大部分新盘不具备的。（这一层面来说，揽星宸的操盘手没做到位，周边配套的解读完全不够）
3、房山缺少产业加持，但揽星宸旁有一个企业园区，增加了一些房价支撑的因素。
4、周边已配齐了所有学校用地，而且大部分已经投入使用，不是新建校。
5、医疗配套算是房山项目中的佼佼者，对有孩子、老人的家庭很友好。
6、北京建工，纯正本地国企，资金安全无需担忧。
7、北京第一个“拿地即开工”的楼盘。
8、真正的地铁盘，地铁已经通车，且步行距离很短，还可期待房山线进一步利好情况。
9、副中心线在长阳已设站，40分钟到北京站，1小时到通州，未来会实行“公交化运营”，高峰6分钟一趟车。
缺点总结
1、房山关注度不高，市场热度相比其他区域还是低，这是客观事实。
2、户型设计虽偶有亮点，但整体设计水平其实很平常，远未到网络软文所宣传的“神户型”级别。
3、车位配比较低，只有1.1。
4、由北京建工作为施工单位，或者联合开发的项目有很多，比如万橡悦府、端礼著、九里熙宸、熙悦晴翠、但亲自操盘的项目相对少，印象中这几年只有怀柔璟玥林汐、顺义建邦顺颐府。
5、房山要指望的大哥是丰台，而丰台自身发展并不算快。
6、雄安，指望不上，太遥远。多重意思，自己品。
7、房山线是地上的线路，会有噪音问题。（幸好地铁和住宅地块之间隔着一块商业用地）
8、三处配建，有点多。
老粉都懂，更多硬核分析，无法公开发布，会被和谐。
房山怎么选？有啥竞品？底价优惠咋样？都可以问我。
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还是那句话：买房是大事，一休不想随便敷衍两句，不做批量化生产，想深入聊聊或想薅羊毛的，欢迎。
