据联商网零售研究中心统计，2022年全国新开业的商业项目 359个，同比下滑 30%；新增商业建筑面积 3245.19万㎡，同比2021年减少 1323.44万㎡；平均单体建筑面积约 9万㎡。剔除31个存量改造物业外，全年全新入市的商业项目达到 328个。
可以说，过去三年，中国的商超百货综合体，遇到了前所未有的困境，但也正是这样的困境，为开发商和从业者留有静下心来思考的机会，使商业形态有了更多表达。从线上到线下、从全客层到特色运营、从场景营造到情感进化、从IP展到元宇宙，西安商业一直踩在自己的鼓点上。
本期，悦君将从 大中型商业、 改造商业、 文旅商业、 写字楼配套商业和 社区商业五大维度进行梳理，为2023年即将投用的商场，答疑解惑。
2022年，西安商场休业 超过40天，合计6个商业体完成投用，多个项目受不可抗力因素推迟开业，与2021年(13个)相比，存量市场一片沉寂，增量市场波澜不惊，触底之后的反弹，迫在眉睫。
关键词①——大中型商业体： 4家
南飞鸿·乐荟中心：商业面积10万㎡
项目地处南三环外，定位旗舰级城市综合体，整个建筑群包括西安 第二家索菲特酒店（5.8万㎡）、甲级写字楼（7万㎡）、商住LOFT（8.2万㎡）以及 10万㎡商业， 与已开业的乐荟里街区构成南飞鸿广场，总建筑面积达到45万㎡。
施工中的幕墙 / 2022年11月
其整体设计，与此前我们经常接触的建筑理念颇有不同，设计师将自然融入楼体结构，风格圆润流畅，两个塔楼仿佛含苞待放的花蕊，自下而上生长，构建裙楼公共空间与塔楼内部空间，打造层次丰富的外立面与独特雨棚，完美呈现科技与自然、纯真与艺术的交织融合。
作为西安文化CBD南区首个形象面， 南飞鸿·乐荟中心刚好与北区的华润国际文化商业中心遥相呼应。 对南飞鸿实业来说，首次在西安完成Shopping Mall、甲级写字楼、豪华五星酒店、商住Loft等空间的功能统筹，无疑为将来大城南居民的工作、消费、生活和娱乐场需求，提供了丰富的解决方案。
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航天星旋广场：商业面积8万㎡
或许是受到酷炫案名的启发，网友冠之以科幻堡垒、超现实主义、梭形飞碟等新奇的称谓，一个商业综合体尚未开业，就受到这样的待遇，在西安还是首次。
具体方位上，项目东临航新路、西接神舟四路、南临航天南路，北靠星云路。占地约40亩，包含 7万㎡商业Mall、 1万㎡互通式商业街区和 4万㎡体育休闲空间， 容积率仅为1.72，给 周边社区居民预留充分的公共场地，以多业态多业种有机复合，打造全天候一站式消费的综合商业体。
航天-星旋广场效果图
基于天然地势高差，设计师并未人为改变地块特点，而是以建筑物嵌入的方式，巧妙规划多首层，人们可以同时从一层和二层进入商业内部，又能迅速穿梭在街区和公共场域，整个空间变得更加丰富，也更有沉浸感。
同时，开发者提出 既要融合城市生活模式，又要注入目标阶层的审美、个性消费和艺术选择，将体育与潮流商业融合，填补西安城市体育综合体的市场空白。
航天-星旋广场仿真渲染图
英格卡·西安荟聚中心：总建面32万㎡
项目总投资额的43亿元人民币，为陕西省当年最大的外商独资商业项目， 总建筑面积达到32万㎡，仅次于上海荟聚 （超43万㎡）和长沙荟聚（约40万㎡），若与西安其他商业建面（含开业+规划）进行比较，如 赛格25万㎡、太古里近20万㎡，规模之大的概念或许更为直观。
自2017年项目摘地，到历经多年的古都建设“必修”课——大范围考古勘探作业，至2020年12月底正式动工。过程 虽几经曲折，好在开工后马不停蹄的建设速度，使得荟聚中心如期达成封顶节点，随后转入室外装饰及室内装饰装修阶段。
2022年12月施工进度 ©悦西安
从投资角度看，它是英格卡在西部地区投资的首个项目，分两期开展，涵盖购物中心和IKEA家居的一期，即是图中完全封顶部分，西侧二期将适时继续发展商业设施，初期用作地面停车场。
作为贴近大众的“聚会”之地，总租赁面积超13万㎡，配套 不少于3000个停车位，其中设置776个充电桩和26个无障碍停车位。 规划地上三层、局部四层及地下两层空间，零售区域于地上、地下楼层均有分布，IKEA家居则内嵌于购物中心入口内，商业层面最大面积或达3.5万㎡。
北立面平视效果及施工现场拼图
高新大茂城：总建面10万㎡
以“生态+科技”为关键词，是项目对未来生活方式的独特理解， 科技路与丈八北路十字的区位优势在很大程度上将对客流起到积极影响，以商业TOD模式为引导，项目总体量约10万㎡，分 地下两层、地上八层，此外还包括写字楼、公寓和希尔顿花园酒店。
针对不同辐射半径，瞄准全龄段生活喜好规划品牌矩阵，达成意向签约200余家，部分品牌已启动围挡装修。内装方面，27米室内瀑布、鸟巢书屋、位于8F的24h潮玩空间等令人耳目一新。
关键词②——改造型商业体： 3家
世纪金花New Block：建筑面积10万㎡
曾经的世纪金花赛高店，开年即以 世纪金花New Block的形象焕新重生， 与此前大不同的是，两个独立的商业楼栋被彻底串联，改造团队在 入口处“凹陷”结构上方，创造星光天幕雨棚，并以金属和玻璃幕墙替代部分砖混墙体，为临街视野营造更好的通透性。
而开放式街区的空间重构，也是此次改造亮点，多回廊、仿自然光穹顶和退台，不仅可以实现立体化、空间交错的美感，还提供了丰富的室外休憩区、休闲步道和外摆区域。
除了朝向未央路的星巴克臻选店，室外街区同时落子M Stand、奈雪、T9、Light-cal、Tim's、哈根达斯等饮品和健康轻食，而A馆一楼则集中了兰蔻、雅诗兰黛、科颜氏、倩碧、悦木之源、羽西、雪花秀、Whoo等香化品牌， 今年5月将正式开业。
世纪金花New Block局部特写
曲江新乐汇：用地面积3万㎡+、建筑面积9万㎡+
自2010年大唐不夜城北段投用，新乐汇就作为曲江商圈的一员，长期服务周边居民和全国游客，此次改造基于大唐不夜城整体街区风貌特征考虑，遵循了大气魄、整界面、多元化的设计原则，通过几何灯箱构件、感应地面灯等科技元素的有序拼接和共同演绎，串联起整个商业群落，已于2022年5月竣工交付并迅速转入招商阶段。
围绕延展夜经济的场景构想，新乐汇的业态规划包括音乐娱乐、互动体验、网红餐饮、精致酒吧等板块，重点打造空间亮点汇聚人气、激活商业片区，激发步行街文化商业最大值，成为大唐不夜城另一处具有核心价值的商业节点。
新乐汇南入口
西安长乐荟：总建筑面积3.8万㎡
该项目位于长乐公园西南角，韩森路以北、金花南路以东，地铁3号线长乐公园站C口外，由高新大都荟接手改造，引入成熟的开发经验，打造东郊年轻聚集地，兼顾娱乐生活社交、商务接待需求，营造公园庭院之上的东二环新视野。
不但增加品牌数量，还对现有品牌全面升级，针对年轻客群做出调性、做足品类特色，在市场竞争格局中立身新地标，诠释潮流、小资、夜生活的公园商业。
关键词③——超高层写字楼配套商业： 3家
水晶汇溪广场 ：商业配套3万㎡
曾在2021年拿下国际房地产大奖(The International Property Awards) 最佳综合体建筑奖项的水晶•汇溪广场，地处国际港务区核心位置，以TOD综合体的形式，容纳 万豪源宿酒店(中西部首家)、商务办公、潮流商业、优装服务型公寓及综合颐养中心这五大业态，打造全维度TOD运营服务和城市生活运营管理。
水晶汇溪广场整体空间
在楼宇外形上， 160米超高层主塔楼的立面设计象征“勇于进取、意气风发” 之意，以深浅两色的金属幕墙单元交替错位，抽象化模拟铠甲的拼接方式，刻画出兵马俑“铠甲”的细节神韵，塑造出融合历史底蕴与现代气息的城市地标。
另外4栋塔楼也错落布局， 充分利用面向灞河及奥体中心的展示面，重塑城市天际线，并通过多尺度展示节点，打造出兼具生态化多元化的门户。 在商业规划上，通过连廊将八栋独立建筑关联，以沉浸式情景化潮流开放式街区为方向，引入品牌旗舰店、形象店。
金旅城·体育之窗：建筑面积7.4万㎡
相对于千篇一律的传统式商业，体育之窗由三栋主塔楼和围合式裙楼组成，底层商业项目从诞生之初就 定位为城市微度假运动生活体验。 既然侧重运动属性，主要看点的三大特色IP场馆早先已被曝光，未经面世就已赚足期待值。
业内头部的J&A室内设计机构，以“未来空间”为主题，将潮玩与运动结合，营造未来化、沉浸式场景体验，在“破圈”构建全新打卡点的同时，将“冰场运动”和“体育赛事”相结合规划 “双冰场”，让市民不必远行，即可享受专业级冰上运动的乐趣，与 炫动篮球馆等一同带来休闲社交新场景。
2022年8月建设画面
天一国际 ：商业配套3万㎡
项目为140米超高层及100米高层公寓，裙楼商业面积约3万㎡， 以打造人文艺术新地标为导向，融教育文创、精致零售餐饮、艺术剧场等沉浸式场景与情感社交于一体，完美契合周边客群需求。
配套酒店方面，已敲定 西安第二家皇冠假日，同时也是该品牌重新定义摩登商旅之后的 全新形象店，在风格上呈现奢华、风雅、人文的直观形象，商办部分以2105㎡的宽阔空间构建甲级写字楼配置，在提升整体建筑使用效率的基础上，为区域内密集的商务行为提供有效保障，为商务人群提供全链条服务。
天一国际&高新九树 2022年9月实拍
关键词④——文旅商业： 3家
陕旅丝路欢乐世界：商业面积8万㎡
不少人误将丝路欢乐世界仅看作是主题乐园，其实不然，这里并非以往围墙式、售卖门票的乐园形式，而是以无门票“开放式”街区为空间的都市娱乐综合体，总建筑面积超过34万㎡，其中商业面积就有8万㎡。
它首倡“36小时微度假”理念，通过打造七大主题街区，涵盖主题游乐、浪漫婚庆、会议餐饮、温泉住宿、演艺演出等多元业态。 16项室内外娱乐设备中，飞行过山车、 四维旋转过山车等均为首次出现，还构建“一棵树”水上乐园、丝路欢乐假日酒店、摩玛梦想城、琴音剧场等多个功能场景。
2022年10月施工画面
OCT欢乐谷-曲水湾街区：3.5万㎡
作为华侨城为西安引入的全国第14座欢乐海岸，包含一站式娱乐体验商业、特色五星级酒店集群、城市休闲度假商办产品三大主力业态，与欢乐谷主题公园共同打造欢乐之城，成为独具吸引力的都市休闲娱乐度假区。
项目一期开发的 曲水湾街区，共3.5万㎡，以复合型娱乐创新体验商业+精品万国餐饮为主，打造漫步式欢乐潮趣创想户外空间。街区末端为西北第一高的 OCT1314 摩天轮，总高 131.4 米， 已于2022年夏季开放，待全部开发投用，将成为西安 打造创新型都市文旅商娱综合体的重要支点。
永安渠商旅文化街区：示范区
地处未来之瞳核心区域的永安渠商旅文化街区，依托永安渠水系而建，分为地上(47万㎡)、地下(60万㎡)两部分，总建筑面积超过百万平米，自北向南分区建设 永安滨荟中心、 永安领汇中心、 永安格韵坊与 永安万汇广场，涵盖体验型购物中心、国潮运动、24h夜经济街区等多元业态。
同时，沿街区整体还依永安渠水系营造亲水步道及地下环路。目前，部分商业街区完成主体封顶，其他组团正全速建设，初步计划今年5月前后， 商业示范区率先开街。
永安渠商业街区全景效果
2022年12月建设画面
关键词⑤——社区商业： 6家
印力·西安东郡：商业面积约6.5万㎡
辛家庙被悦粉亲切的称为：“ 新+妙”，但当我们以辛家庙立交为圆心，搜寻2km半径范围内体量5万㎡以上的商业项目，得到的结果是“ 0”。显然，面对周边人口集中，且单个社区规模较大的现状，一座能够满足社区型消费诉求的商场，是极有必要的。
项目毗邻辛家庙立交，商业面积约 6.5万㎡，以“都市灵感生活中心”为定位，打造妙想大厅 （文化）、焕新阵地（时尚）、灵感生活、优味餐厅、灵感食刻等多元业态，使这里成为人与人之间重新连接深度关系的社交地，一个在地生活交流的范本。
2022年施工中的印力·西安东郡实拍
沣东上林天地 ：建筑面积约6万㎡
项目所在的上林路与西咸大道交汇处，恰位于大西安新中心轴线北端， 地铁16号线、1号线双接驳，周边在建住宅及人口密度非常可观，提供了庞大的日常消费群体，无论是阶梯式全景露台，还是已签约入驻的 雅诗阁盛捷公寓，都作为项目本身的服务亮点。
上林天地结合街区自在、开放的特征，打造城市青年娱乐社交目的地及潮玩休闲聚集地，并致力于让每个功能区都有更多探索的可能。以独特的视觉符号，垂直的文化属性，让年轻群体在这里找到身份认同，创造兼具社交尺度、调性与审美的空间体验。
聚合·尚东Mall ：建筑面积4万㎡
项目位于东二环与矿山路交汇十字，辛家庙商圈东南翼，除了地铁3号线、城市二环路、北辰高架、广安路等多层交通互联，便捷的路网得以承接庞大的社区基础客流，项目周边1.5km半径常住社区人口共计近20万人，办公人群共计超5万人。
围绕“自然主义”的设计初衷， 聚合·尚东Mall融入水系生态元素，艺术生动的海洋生物游弋其间，外部街区也沿用了同样的设计思路，为有限的空间营造出更亲近的商业氛围。 从城东品质邻里生活中心的角度出发，超长动线几乎覆盖了整个矿山路，具备更多沿街展示。
天伦·泛太国际：商业配套1万㎡
项目位于太乙路与友谊东路十字西南角，紧邻地铁5号线太乙路站，楼宇总建筑面积约7.1万㎡，其中地上26层约5.1万㎡，地下3层约2万㎡。集商业、写字楼、LOFT公寓及配套设施为一体，商业面积约1万㎡。
作为中海物业在西安进驻的首个综合体项目，楼宇整体于2021年12月31日交付，商业部分将在今年投用，泛新太乙路，打造碑林楼宇“新形象”。
此外，西安还有两个基于社区地块衍生开发而来的精品商业，一个是与未央金茂府同时建成的 茂享荟(商业面积1.5万㎡ )，一个是位于灞河东岸，与万科住宅同期交付的 澜岸万科里( 商业面积1.2万㎡+ )。
我们发现，西安多中心多组团发展的城市格局，已经在很大程度上解决了过去较为集中的商业弊端，但其中的不均衡还体现在：大的商业体，更依赖传统商圈的客流，不能精准辐射外围客群；而粗放的社区商业模式，又无法提供完善的配套服务。
在商业存量仍不断叠加的趋势下，精品社区商业和微型综合体的出现，能够在减少运维成本的同时，给予社区周边更多关注，以较小的商业规模助力一个片区的整体提升，无论是茂享荟还是澜岸万科里，都已进入到这样的新路径。
浐灞悦苑酒店及澜岸万科里商业街区
未央金茂府·茂享荟沙盘
对西安来说，2024-2025年还会有 华润国际文化商业中心、小雁塔太古里、国际机场T5商业区等划时代意义的项目落成，城市商业发展进入全新阶段。而各个项目之间的竞争，也从以往品牌与业态的竞争，逐渐转变为购物体验和场景营造上的比拼，那些改造亦或新建项目，都将为外界呈现耳目一新的西安商业。
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