长沙轨道中建麓江府
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小白下面从七个方面全方位剖析此楼盘的产品细节,分析观点维持客观,中立,第三方。
先上规划总图
(图中楼栋间距标注均取整)
总图排布特点分析:
1、由于西北角设置小学与幼儿园,住宅地块整体呈手枪形(不规则),楼栋以阵列排布,沿着学校靠内侧的这排楼栋为小区核心位置(5#、7#、8#);
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2、楼栋朝向上主要为朝南;
3、楼栋之间间距主要为34~55米,由于小区均设置为小高层,间距比较适宜。
1、指标分析
(来源:自规局官网)
一期小区分布11栋小高层,综合经济技术指标可得出:
1、住宅地块容积率为2.4,绿地率35%,建筑密度22%,整体指标情况较好(小区人口不算密集);
2、商住比为1.03%,比例较低,配置较为合理;
3、无人防地下室;
4、住宅地库车位配比为1:1.01,车位较为充裕;
5、户型面积大于150㎡占比为32.6%,瞄准部分改善人群。
2、区位分析
(来源:百度地图)
片区及地块本身素质:此地块位于市府与滨江板块交界处,地块主要依赖滨江和市府核心配套。
(来源:百度地图)
地块周边主要节点:
1、1.2km:福元大桥西站(步行12~15分钟左右);
2、直线750m~4km左右:岳鞍阁公园,谷山森林公园;
3、直线1.3~2.9km左右:湘江边,凯德壹中心,滨江金融中心,愚人码头;
综上所述:地块离地铁口和公园不远,出门散步与地铁出行较为方便;在生活配套上,开车一段距离也能满足衣食、娱乐需求。
3、交通分析
(来源:百度地图)
高速路网:位于二环内,周边无高速入口;
城市路网:经银杉路进入北二环(距离1.6公里左右),转环线后可通达长沙河东河西主要区域;
同时离福元路大桥也较近(距离1.6公里左右),过江后即为湘江世纪城与北侧三角洲。
4、小区流线
人行出入口:位于地块北侧,由于地块与市政路存在高差,故而设置台阶和电梯入园;
消防及车库出入口:设置两个车库出入口,分别位于地块东西两侧,相隔较远,有利于车流分行;
车行从两侧直接进入小区地库,与地上人行完全分离,避免人行与地库车行流线重叠,设计上考虑较为妥当。
5、教育配套
(示意图)
学校配套方面:配建白马实验小学(教育质量有待验证)、初中派位,具体以楼盘公示为准。
6、地块细节分析
(示意图)
公厕:位于2#南侧(-1层),距离2#5.3m左右,距离较近,但是空间上错层。
(示意图)
幼儿园、小学:活动场地位于两者南侧,户外活动时可能会对周边楼栋存在噪音影响。
(示意图)
架空层:部分楼栋无架空层(如3#、6#、8#、10#、11#、12#),可以现场咨询各栋架空层设置情况,面积大小等;有架空层的楼栋会存在一定的半室外空间,利于老人活动。
(示意图)
消防登高面(需设置硬质铺装):5~7#、6#与10#之间的登高面在一侧,暂用场地较多,导致后期软景面(各类苗木配置)将较为局限;同时6#与10#设置运动场,进一步压缩了软景配置。
(示意图)
围墙:10#东边户与南侧围墙间距较近,且存在三角区,外侧设置非机动车停车位,可以咨询下围墙的具体位置以及形式。
7、小区典型户型分析
(来源:房天下)
118户型亮点:
1、户型较为方正规整、动静分区;
2、主卧与卫生间纵向布置,采光通风性较好但是卫生间门正对床头,可考虑后期软装加以隔断;
3、可满足横厅布局,在小户型里面实属难得。
户型遗憾:
1、无单独的入户玄关。
(框选为去墙后、空间连通示意)
户型可改造性:客厅、书房与南侧阳台之间可推出,扩大客厅空间,且中间无承重墙垛,自理无限制;
主卧与西侧、北侧次卧之间打通后,可做成主卧套间(卧室改成书房、衣帽间或者影音室)。
(来源:房天下)
143户型亮点:
1、客餐厅南北通透,采光通风性好;
2、北侧设置生活阳台,可满足一定的家庭晾晒功能。
户型遗憾:
1、空调机位占用不少房间窗户面宽。
(框选为去墙后、空间连通示意)
户型可改造性:客厅、次卧与阳台之间可以打通,扩大户内空间,但是存在承重墙垛(图中红圈处),有一定的局限性;
主卧与次卧可联合做成主卧套间(设置书房,影音,衣帽间等)。
(来源:房天下)
160户型亮点:
1、玄关处设置老人房且设置专属卫生间,实现户内居住分区;
2、客餐厅南北通透,采光通风性好;
3、主卧与卫生间纵向布置,采光通风性较好但是卫生间门正对床头,可考虑后期软装加以隔断。
户型遗憾:
1、由于厨房与餐厅错位,导致开门宽度较小;
2、主卧与两个次卧之间的门,全部集中设置在一个角,相互之间干扰较大。
(框选为去墙后、空间连通示意)
户型可改造性:客厅、次卧与阳台之间可延展,同时中间无承重墙垛,自理无限制;
客厅和次卧之间可联通做成横厅;
主卧与北侧阳台之间可联通做成主卧套间。
(来源:房天下)
180户型亮点:
1、客厅左侧设置老人房,与年轻人居住空间有效分区,且设置卫生间,满足老人起夜需求;
2、主卧与主卫纵向布置且主卧北侧设置窗户,采光通风性较好。
户型遗憾:
1、客厅西侧的次卧与卫生间门正对,对起居有一定影响;
2、由于厨房与餐厅错位,导致开门宽度较小。
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