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二手房 考验

二手房的又一次考验

jnlyseo998998 jnlyseo998998 发表于2023-03-10 15:40:04 浏览29 评论0

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| PART 1 |

二手房成交很热,但今年或许也是二手房的大考之年。

想要理解以上这句话,我们首先需要回顾下新冠疫情以来的杭州楼市走势。

| PART 2 |

2019年底新冠疫情突如其来,一切经济活动都陷入了停滞,也包括了楼市,所以度过那段艰难时间后,2020年初几乎所有人都认为,接下来楼市将受重挫。

彼时我们也做出了相应的判断,认为需求只会迟到,而不会不到,事实也是如此。

2020整年,杭州楼市走出了全面修复的行情线,这条行情线一直延续到了2021年的年底。

从2020年到2021年底,整整两年时间杭州楼市都在疯狂的复苏,用复苏两个字来形容并不准确,爆发式反弹或许更加合适当时的市场状况。

如果说2019年相较于2018年,是全年温和的复苏,那么2020年相较于2019年就是拉升、拉升、再拉升,二手房与新房热度的不断达峰,谁也不知道行情的终点究竟在哪。

这种近乎癫狂的行情之下,房子晚买两个月总价差百万丝毫不鲜见,焦虑不断蔓延,杭州楼市随之冲向沸腾。

与焦虑的刚需相对的是,投机和投资的狂欢,那两年,杭州最不缺的就是造富神话和造富神盘。

新房买到赚到成为整个市场的共识,乃至像是一些近郊刚需盘也是如此,两百万买,三百万卖,两三年便可到手百万收益。

而更多热点区域的优质新盘,很多人期待着翻倍。

按照2021年二手高点倒推,以上收益和市场共识确实有实现的可能,可想而知,如此巨大的套利空间能刺激多少投机性需求进入。

加之二手房与新房的倒挂不断张开,更多的投机性需求进一步涌入打新场,在2021年中,打新热达到了高潮。

那时,即使是当前极度失落的刚需近远郊板块新房都是一房难求的存在,中签率个位数比比皆是,崇贤、东湖新城、大江东、南卧、瓶窑、星桥等,这些热门的刚需刚改板块皆似有追赶核心区的势头。

可以说,2020中至2021年末,杭州新房摇号场的投机、投资气氛应该是的高。

超高的投机比例,在狂热的市场环境下也根本算不了什么,投资比例高甚至在一定程度上被视为楼盘价值的认证。

可惜的是,期房交付是有周期的。

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经过了两三年的建设周期,这批新房陆续在今年将迎来交付高峰,这批投机、投资客的集中出货恐怕也是不可避免的。

| PART 3 |

根据相关数据,2020年杭州市区新房成交总量超过15.3万套,其中住宅成交11.8万套,2021年杭州新房成交20.9万套,住宅成交17.6万套,合计两年成交新房住宅约29.4万套。

可以明显发现,在这亢奋的两年,杭州新房成交量显著偏离了杭州年均十万套出头的量级,从数据端也印证了两年楼市爆热。

超量的成交配上极高的投机比例,结果一定是交付集中出货的压力高峰。

2023年很不巧的遇上了这波即将到来的出货高峰,近30万套的高比例投机房源中,有多少套有短期出货的需求,大家可以大胆的畅想。

集中出货的市场压力又有多大?我想没有比西溪公馆更好的案例。

六万人摇号,极高的短期投机需求参与,预期五万+的房价,在不到一年时间便被打落至3万+。

当然西溪公馆是个极端案例。

一是投机比例确实极高,二是产品有先天的诸多硬伤,再加之毛坯天然的群租特性,总的来说,放大了超高投机比例带来的负面影响。

但无论如何,在它身上我们都看到了投机房源挤兑对二手市场的冲击能量。

它山之石可以攻玉,可以预期到,当2020年至2021年这批二三十万套的高投机比例的新房一旦陆续交付,它们的出货需求必定会对市场形成事实上的供应冲击。

何况当前的二手房库存本就略显严重。

可以说,今年这批新房的交付对于二手房高企的库存来说,必定是雪上加霜。

| PART 4 |

即使杭州楼市相较于去年下半年复苏迹象明显,近期二手房成交放量,行情一片向好。

但就如我们不久前的推文所说,进一步宽松大概率要迟到,那么按照当前的供需情况而言,市场行情继续大幅向上的概率不大,甚至随着在场的存量需求被逐渐消耗,行情再次走淡的概率也不小。

下半年的行情走势,更多的还是看政策面的是否继续深度放松。

假如后续决策者仍选择概率更大的边际宽松,那么这波新房交付潮,对于二手房行情的稳定必定又是一座“大山”,二手房的行情逆转无异难上加难。

这座大山的分量有多重?简单估算下,或许你就很容易心中有数。

2020、2021两年,住宅新房成交近30万套,假如投机、投资比例在30%(可能还不止),那么中短期有出货需求的总房源量就接近10万套。

这10万套房子只要有一半有短期套现的需求,那么短期将增加近五万套的二手房供应量。

五万套是什么概念?大致接近市场低谷——2022年杭州二手房的成交总量(5.4万套),即使只增加3万套集中出货的房源,也可满足2022年杭州近半年的二手房需求。

对于库存已然很大的杭州二手房市场而言,边际库存的增加压力还并非是线性的。

所以说,别看现在二手房交易一片火热,其实后面还有不小的考验。

政策面、库存、投资属性最强的一批新房的集中交付等,都是接下来可以充分影响二手房行情变化的不确定因素。

| PART 5 |

其实在这两年中,为了抑制过热的楼市,杭州也陆续出台了多次新政,在一定程度上还缓解、预防了投机挤兑的现象。

如2020年9.4新政和2021年1.27新政,两次新政分别增加了热点楼盘的认定,和细化了限售的条例。

只要是热点楼盘、以及整体中签率小于10%的楼盘,都不可在取得不动产权证五年内出售。

根据有关统计数据,截止2022年初,杭州限售房源已超过了3万套。

但对于两年近30万套的新房成交总量而言,3万套也只是零头。

2023年,二手房回暖注定不会一帆风顺。

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文章来源:杭州房叔