出品 | 搜狐地产&焦点财经
作者 | 王迪
编辑 | 吴亚
去年9月，魔方公寓冲刺港股，吹响了集中式长租公寓“第一股”IPO的号角。如今，又一家租房平台——自如似乎也有了登陆港交所的想法。
3月9日，有市场消息称，中国租房平台自如考虑在香港首次公开募股（IPO），计划筹资约10亿美元，最早或于4月份向香港交易所提交初步招股说明书，并最快在今年上市。
相关人士的解释是，自如正在与中信证券、高盛、摩根士丹利等投行筹备上市工作，目前自如讨论尚处于初期阶段，筹资规模和时间等发行细节可能仍会发生变化。对此，搜狐财经联系到自如方，其给予的回应是: “不予置评”。
某位自如高管则对搜狐财经称对于上市事宜不清楚：“上市主要看董事会决策，我们主要聚焦运营一如继往的增长。”
协纵策略管理集团联合创始人黄立冲在接受搜狐财经采访时则指出，租赁平台肯定是想上市，自如和魔方的规模其实差不多，并且自如也拿了很多投资者的钱。除了上市能融到资金之外，比较希望的做法是把损失转嫁给上市投资人，这样原来的股东就不用亏钱了。
据了解，历经数轮融资，自如目前的投资者包括：软银愿景基金、天图投资、红杉中国、腾讯投资、泛大西洋投资、峰尚资本、新希望集团、融创中国、华平投资、K11 Investment、海峡私募基金、源码资本、H Capital、华兴新经济基金等。
黄立冲还分析称，现在在国内公寓还没有一个可生存的模式。至于能不能上市，主要看公司的财务账。自如如果要想成功上市，还要解决诸如“如何卖掉股票”、“如何通过申请”、“如何证明商业模式可以给企业带来利润，而不是长期亏损”等问题。
如今，历时半年，魔方公寓港交所上市还未有回音，自如IPO冲刺成功率又会有多大？
50%的赌局：核心盈利能力是关键
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长租公寓这一“风口”曾在资本领域掀起巨浪，进而带来了近年来长租公寓暴雷事件。随着政策扶持、需求释放等措施的跟进，盘活存量、租购并举又为长租领域带来机遇。
去年，魔方公寓冲刺IPO给予行业振奋的同时，也让自如公寓、万科泊寓、龙湖冠寓等长租公寓品牌看到希望 。只是，过往长租上市的经验也给了后继者警醒。实现美股上市青客及蛋壳曾有高光时刻，但是最后下场是：前者破产清算，后者退市离场。
有业内人士指出，虽然港交所审核相对A股或宽松一些，但是关键还是需要看长租企业的业务模式及未来发展前景。以在美国上市又退市的青客公寓和蛋壳公寓来看，其长期亏损，市盈率为负。潘石屹也早有断言：“长租是不赚钱的生意，靠烧投资者的钱是条不归路”。
针对魔方和自如上市成功机率，一位常年关注资本市场的业内人士向搜狐财经猜测为50%。“以联合办公优客工厂为例，其股东及PE都亏损，股东都赚不到钱，本金可能只能回收部分。如果自如和魔方上市成功，还有10%的机会赚钱。上市股东可以套现，现在股东们也离不了场。此外，就像魔方公寓申请上市一样，过程也不会太快。”
IPO募集资金，更能便于业务扩张及产品推广，利于企业的发展。有相关券商亦对搜狐财经称，是否能融到钱主要是看市场现在的情绪如何。
相对于魔方生活2009年创立，其发家于南京，主要提供公寓租赁服务。数据显示，至2022年6月30日在租76190套，复合年增长率为35.2%，在全国26座城市394个地点的布局，其中约45.5%位于北京及上海。
自如则成立于2011年10月，原为北京链家的内部创业平台。2016年，自如从链家剥离，全面独立运营。链家地产董事长左晖同时曾担任自如董事长，如今熊林担任自如联合创始人、公司董事长兼CEO。
根据官网显示，自如已为近50万业主、500万自如客提供服务，管理房源超过100万间。 截至2021年3月，自如已开通北京、上海、深圳、杭州、南京、广州、成都、天津、武汉、苏州10大城市。
就运营模式层面，魔方生活在国内首创了集中式长租公寓模式，相对于从不同个人业主获得物业的分散式长租公寓运营商，魔方生活与大型机构业主签订长期整租协议，以此来确保运营的稳定性，
招股书显示，魔方生活主要采用直营模式、加盟管理和第三方托管模式，面向消费者提供提供白领公寓、蓝领公寓。截至2022年6月30日，魔方生活约65.7%的公寓以直营模式经营，并创造约95.2%的营收。
自如租房则采用的是O2O模式，成立至今已在PC、APP以及微信等渠道实现了租房、服务、社区的O2O闭环。其旗下居住产品拥有包括自如友家、自如整租、心舍、曼舍、业主直租等分散式；自如寓、自如驿、自如里等集中式租住产品。同时也设计为社会提供保洁、搬家、维修等生活服务产品，累计服务订单超6500万单。
在创新盈利模式方面，2021年2月， 自如推出业主资产委托的新模式——“增益租”，主打“租金无差价、收益有保底、合约一年起”等创新机制。模式的特点是：“无差价、无空置期、收益有保底、年度有分成”。
其所解决的现状是，受限于房屋老化、招租效率低、无法提供生活服务等问题，众多业主无法获得理想的租房收益。自如以增益租模式解决双方诉需求，通过装修环节对老旧房屋进行全面升级改造，实现增值与保值。
反馈效果是，据自如在内部全员会议上公布的多项2022年Q1业务数据，增益租的业主委托量比去年同期增长超过400%，其中“友家”“心舍”新增房源分别同比增长近360%、600%；豪宅线“曼舍”新增房源同比增长近56%。
此外，就核心业务能力来看，出租率是投资者普遍关心的问题。
招股书显示，魔方公寓的白领公寓2019年到2022年上半年的出租率在81.2%—88.7%，蓝领公寓在72.1%—85.6%。自如并未整体公开发布2022年出租率，就其资管平台2022年年度报告显示，新增自如寓超过150栋，出租率超过98%，让“长短租”经营模式产品化。
另外，是否有稳定的现金流盈利，也是长租公寓品牌上市的关键。
以魔方公寓来看，从2019年到2021年这3年里，魔方生活的营收为9.46亿元、9.48亿元及14.71亿元，同期归属股东的净利润为6037万元、-2.29亿元及2.82亿元。可以看到，他们在2020年出现了巨额亏损，2022年上半年，其还出现增收不增利的情况。
虽然盈利模式待考，但是长租公寓的境况正在改变。有业内人士指出，集中式长租公寓市场规模到2026年将达到1252亿元。加之疫情影响的减退及经济的复苏，租房市场活力已经显现，这意味着对于长租公寓品牌而言，亦有新的发展空间，机遇与挑战并存。
安居客研究院数据显示，2月40城租赁新增挂牌房源供应量环比上涨148.5%。37个城市租赁新增挂牌房源供应环比上涨超过100%。这其中，包括深圳、武汉、成都等在内的12个城市，环比涨幅超过200%。
盘活长租存量 如何打通退出渠道？
长租品牌上市募资不失为解决现金问题的一条明路，而对于实现房地产投融管退渠道的顺畅，目前对于长租存量各方也是屡出新招。
2月20日，证监会启动不动产私募投资基金试点工作。去年，华润有巢租赁住房REIT正式上市。2023年1月，万科与建设银行试水百亿租赁基金，都成为存量资产盘活的样本。
对此，万科集团董事会主席郁亮在2023年第一次临时股东大会上指出，做长租业务、做经营性业务最大的苦恼是不能只有投入而没有退出渠道。他认为，“建万住房租赁投资基金”提供了退出渠道，万科希望“建万住房租赁投资基金”给泊寓的资产找到解题思路。
从行业来说，未来房地产要进入新的发展阶段，新的发展阶段一定会有租购并举，这是区别于上一个发展阶段重要特点。
“就泊寓的政策和经营环境方面来看，从建行与万科成立的基金Reits，包括下一步可能在金融品种方面会有长期低息的经营性贷款等，对于万科的租赁住房业务发展有很大的支持作用。”
据郁亮透露，未来基金不排除也会收购非万科的项目。“我们的经营能力和服务能力是足够的，可以支持把经营业务做得更大。和建行合作成立的住房租赁投资基金无论是对于万科发展长租公寓，还是对租购并举时代探索房地产发展新模式意义很大。”
当然，亦有券商向搜狐财经表达了不同的观点：“万科做泊寓肯定退不出来，他们租的物业地方本身成本就贵，租金回报率可能只达到2%，相对于成本及房产价值而言，不可能有好的回报，越做越不行，抛给别人也是如此。”
当房地产告别增量市场，我国不动产行业积累了大量的存量资产，且在清理通道业务。即便面临考验，一系列的政策也在助推存量租赁市场的发展。为有效增加保租房市场供给，继北京、广州等地推出盘活城市存量用地、盘活现状建筑改建“保租房”或将存量租赁住房“纳保”等新措施后，协同城市更新，整个长租房市场也在不断优化。对于长租品牌来说，想要做好的前提是：聚焦消费者，提升出租率，算好经济账。
