周末山西省会城市太原楼市传来“重磅”消息，大量中介在朋友圈转发一则太原市二手房交易个税计算方式将由房屋总价的1%调整为差价的20%，不少房产大V惊呼这一“重大改革”如在全国推广将引发二手房市场的剧烈震荡。
不得不说国内房产从业人员的素质参差不齐，不少房产中介冒充专家，吸引到流量成为大V后开始胡说，这一次彻底暴露了他们缺乏税务基础知识的弱点，居然将二手房个税税率调整为20%称为改革，真是笑掉大牙。
财产转移所得的个税税率一直是20%，所谓的全价1%或者2%只是特殊情况下的核定征收方式罢了。
中介惊呼二手房交易成本大增属于以偏概全
全价1%和差价20%到底差了多少？这个事情不能一概而论，要根据交易的具体价格来看，先看一个大V们最喜欢举的例子。
假设张三在2015年花100万元购入一套住房，2022年以200万元卖出，按照全价计算，需要缴纳的个税金额=200万*1%=2万元（不考虑增值税，下同）；按照差价计算，需要缴纳的个税金额=（200万-100万）*20%=20万元；后者为前者的10倍，确实大幅增加了交易成本。
不过，如果张三在2020年花100万元买入住房，2022年以110万元卖出，全价计算需要缴纳1.6万元个税，差价计算需要缴纳2万元个税，差距小了很多。
如果房价跌了，张三卖房时只拿到了90万元房款，全价计算需要缴纳9000元个税，差价不需要缴纳任何个税，因为卖亏了不存在收益。
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因此，按照差价的20%征税并非在所有情况下都比按照全价的1%征税所实际缴纳的个税多，两次买卖之间的差额越小差价征税的金额越低，卖亏了的话甚至不用缴税，再举一个夸张点的例子。
土豪李四花了5000万元购买了一套豪宅，一年后因公司资金周转不畅需要变卖资产筹钱，于是将豪宅以4500万元的价格转让了出去，全价1%征个人所得税的情况下需要缴纳50万元个税，按照差价（收益）20%征税则一分钱也不用缴纳，李四一下子少花了50万元，省出了一套三、四线城市的小房子。
在房价大幅上涨的时代，按照全价1%的税率征收个人所得税确实比较划算，但这两年买房，尤其是在东北、中西部等经济发展一般的地区买房，买亏了的情况比比皆是，卖掉的时候可能没有收益、按照差价计税反而划算。
差价的20%征收是常规方式，全价的1%征收才是特例
抛开哪种方式缴税少的问题，仅从个人所得税征收角度来说以差价的20%计算征收是通常情况下的做法，按照卖价的1%才是没有办法的办法，是特殊情况。
根据我国税法方面的法律法规规定，个人出售财产获得的收益是需要缴纳个人所得税的，税率为20%。注意，只有在卖掉财产有收益的时候才需要缴税，亏本卖不存在所得，也就用不着缴纳个人所得税了。
之所以会有全价1%的税率（有的地方是2%，比如上海二套房全价征收的个税税率为2%）是因为常规征收方式所需要的材料不足。
比如，张三现在居住的房子是20多年前单位分的，原本只有使用权，房改后拥有了所有权，卖掉的时候如果按照常规方式征收20%的个人所得税是需要先确定张三取得房子时支付的金额的。可张三的房子是国家分的，即使后来出了点钱将使用权转换成了所有权，相关材料早就没了，那时互联网还未普及，网上也查不到历史资料，怎么办呢？
在查账征收因无法取得原始购房资料（发票）而难以计算个税的情况下税务部门允许核定征收，即不管以前取得房子时花了多少钱，卖掉的时候直接按照出售价的1%或者2%征收个人所得税。
随着网络的发展，现在买卖房子不可能发生找不到原始资料、确定不了购买价款的事情，换言之，按照差价查账征收不再有实际困难，作为“备胎”的核定征收迟早要退出历史舞台。
房产大V们要多学专业知识，不要恶意引导
大部分民众一生也就买卖两、三次房子，甚至一辈子就买一套房，无法要求他们掌握房产交易中的专业知识，但大V不同，既然是靠这吃饭的就得练好了本事，了解清楚法律法规、政策的具体情况后再发表议论。
从这件事情上我又想到了前几个月突然在网络上引起轰动的“房东税”，房产大V们说三个地方开始对租金征收20%的个人所得税了，房租成本将上涨20%。
消息一出房东们倒没紧张，租客们开始担心了，房东将税收成本转到租客身上后多收20%的租金，这可不是小数目。但真相根本不是这样，大V们至少说错了两点。
第一，租房需要缴纳个人所得税并非最近才出台，向来有之，只是以前征收难度和成本较高，税务部门没有“全力以赴”。
此外，大V们提到的三个试点“房东税”的地区也不是今年刚发的通知，云南税务部门早在去年1月1日就发布了公告，河北以及湖南的公告发布时间更早，均在2019年年底。将陈年旧事拿出来炒冷饭是何居心？
第二，退一步说，哪怕对租房收入征收个税也就是几十元的事情，并非传闻中租金的20%。
三个地区的通知中都提到了房东不能准确计算住房租赁成本费用的，按租金收入的5%至10%核定应纳税所得额，再乘上20%的税率。注意两者的区别，需要缴纳的是应纳税所得额的20%，并非租金的20%，两者相差多少呢，举个例子说明一下。
假设房东张三每月收到3000元租金，大V的算法：需要缴纳的个税金额=3000*20%=600元。
正确的算法：应纳税所得=3000*5%=150元，个税=150*20%=30元。
张三每月明明只需要缴纳30元“房东税”，大V却说要缴纳600元，相差了19倍之多。这样的专业能力就不要出来装大佬了。
类似的例子还有很多，有些人表面看是房产大V，实际上只是小中介，听风便是雨，根本没有自己的判断，看政策只看一半，往往忽视重点内容和相关背景，这样的解读除了错误引导外没有任何意义。
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